Оренда нерухомості в Україні: де вартість досягає небачених висот

Ринок оренди житла в Україні вступає у свою гарячу пору. Наприкінці літа традиційно активізуються студенти та компанії, які шукають нових співробітників. Крім сезонних факторів, на ситуацію впливають військові ризики, зміни в демографії та нерівномірне відновлення економіки. Не варто забувати й про постійний приток переселенців, що також позначається на вартості оренди.

Де спостерігається найбільше зростання цін на оренду, чи відбулося стабільне становлення ринку в Києві, які житлові приміщення користуються найбільшим попитом та що можна очікувати восени? Всі ці питання розглядаються в нашому огляді.

Перетворення ринку

На п'ятому році повномасштабного конфлікту український ринок оренди остаточно втратив свою однорідність. Якщо до 2022 року основним чинником була економічна ситуація, то тепер ціни формуються в першу чергу під впливом питань безпеки, міграційних процесів, рівня зайнятості та динаміки бізнесової активності.

Найвищий попит на оренду житла спостерігається у Львові, Івано-Франківську, Ужгороді, Луцьку та Чернівцях. Це пояснюється тим, що, з одного боку, в цих містах порівняно стабільна ситуація з безпекою та велика кількість переселенців, а з іншого — недостатньою кількістю нових квартир на ринку.

Столичний ринок нерухомості вже не показує таких різких коливань, як це було у 2022-2023 роках. Як зазначає київський ріелтор Марина Кольцова, попит на житло в Києві поступово зростає завдяки поверненню частини мешканців, відкриттю нових підприємств та активізації студентського життя. При цьому орендарі стали значно вибагливішими. Якщо раніше, в перші роки повномасштабної війни, квартири можна було орендувати майже без огляду, то тепер люди звертають увагу на такі деталі, як автономне електропостачання, наявність генератора, поверх розташування, близькість укриттів та стабільний доступ до інтернету.

Наразі ми спостерігаємо захоплюючу еволюцію ринку оренди, - підкреслила в інтерв'ю аналітикиня ринку нерухомості Вікторія Берещак. - У 2022-2023 роках основним фактором впливу була вимушена міграція, але тепер ринок поступово повертається до традиційних економічних принципів. Проте варто зазначити, що це вже не єдиний український ринок оренди, а кілька локальних сегментів. Наприклад, у Києві діють зовсім інші правила, ніж у Запоріжжі або Чернігові.

У столиці ми спостерігаємо сезонне пожвавлення, продовжує експертка. Лише за квітень-травень середня вартість оренди однокімнатної квартири зросла на 13% і досягла 26 тис. грн. Це свідчить про активізацію попиту напередодні традиційного осіннього піку, коли на ринок виходять студенти, молоді фахівці та люди, які змінюють місце роботи. Водночас якщо дивитися довший період, ціни вже не демонструють такого стрімкого зростання, як у попередні роки, а окремі сегменти навіть коригуються. Тобто Київ переходить від ринку продавця до більш збалансованого ринку, де власникам доводиться конкурувати за орендаря.

Дуже динамічно, за даними Берещак, зараз виглядають окремі центральні області. Наприклад, у Дніпропетровській області оренда за місяць зросла майже на 30%, у Чернівецькій - на 16%, у Тернопільській - на 12%. Це свідчить про зміщення економічної активності та поступове зростання попиту в регіонах, які залишаються відносно безпечними і мають активний ринок праці.

Західна Україна продовжує залишатися найвищою за вартістю частиною країни. Закарпатська область займає друге місце після столиці, з середньою вартістю на рівні 22,5 тис. грн, тоді як Львівська та Івано-Франківська області мають показник 18 тис. грн. Як зазначає Вікторія Берещак, важливо відзначити, що ринок у цьому регіоні вже не перебуває в стані "перегріву". У Львівській та Івано-Франківській областях ціни залишаються стабільними, а Закарпаття навіть зафіксувало невелике зниження. Це свідчить про те, що після кількох років високого попиту ринок поступово знаходить нову рівноважну позицію.

За даними OLX Нерухомість, зростання у сегментах оренди одно- та двокімнатних квартир впевнено очолив Ужгород. Саме тут спостерігається найстрімкіше зростання вартості довгострокової оренди серед обласних центрів заходу України: зараз тут потрібно заплатити на чверть більше, ніж рік тому.

Особливості прифронтових регіонів

У зонах, що межують з фронтом, існують свої особливості. Чернігівщина показує зниження середньої орендної ставки на 35%, тоді як Запорізька область зазнала зменшення на 15%. Проте це не свідчить про відсутність попиту. Навпаки, деякі квартири можуть приваблювати десятки потенційних орендарів.

У червні ринок оренди в Запорізькій області зафіксував вражаючий рекорд: за інформацією аналітиків OLX Нерухомість, на кожну пропозицію оренди однокімнатної квартири тут припадало в середньому 35 відгуків. До списку п'яти регіонів з найвищою конкуренцією також потрапили Кіровоградська (29 відгуків), Харківська (28), Черкаська (26) та Сумська (25) області.

Експерти зазначають, що велика кількість відгуків на одне оголошення може вказувати не лише на високий рівень зацікавленості, а й на брак доступних пропозицій на ринку. Це особливо виражено в певних прикордонних зонах, де додатковим чинником є ушкодження або втрата житлових приміщень внаслідок бойових дій. Таким чином, попит зосереджується на обмеженій ніші якісного та відносно безпечного житла.

Вікторія Берещак зазначила, що ринок оренди в Україні став значно більш складним. На його формування впливають різні фактори, такі як безпекова ситуація, внутрішня міграція, економічна активність у регіонах та якість самих пропозицій. Вона підкреслила, що регіоналізація є ключовою рисою українського ринку оренди у 2026 році.

Найпопулярніше житло

Ринок дедалі більше орієнтується не на площу, а на функціональність.

- На сьогоднішній день найбільший інтерес викликають однокімнатні квартири площею від 35 до 45 квадратних метрів, а також компактні двокімнатні площею 50-65 квадратних метрів, - зазначає Вікторія Берещак. - Цей сегмент залишається найбільш популярним, оскільки відповідає фінансовим можливостям багатьох орендарів. Це оптимальний варіант житла як для молодих сімей, так і для осіб, що вимушені були покинути свої домівки.

Перед початком повномасштабної війни основними факторами вибору були місцезнаходження та стан ремонту, але тепер орендарі підходять до оцінки житла з більшою практичністю.

На думку експертки, ключовим фактором є автономність житлового приміщення, зокрема наявність генератора, альтернативних джерел водопостачання та стабільного доступу до інтернету.

По-друге, попитом користуються будинки, розташовані неподалік укриттів, станцій метро та у районах із розвиненою інфраструктурою, яка дозволяє швидко дістатися роботи, школи, лікарні тощо.

По-третє, орендатори стали більш розумними у своїх виборах: для них важливо, щоб ціна відповідала якості. Квартира повинна бути сучасною, у хорошому стані та оснащеною необхідною технікою, без надмірних витрат на "привабливий вигляд".

Які зміни прогнозуються для ринку наприкінці літнього сезону?

В кінці літа ринок оренди традиційно переходить у свою найінтенсивнішу фазу. У серпні та вересні спостерігається зростання попиту з кількох причин: старт навчального року, відновлення ділової активності після літніх відпусток, переведення працівників та активізація внутрішніх міграційних процесів. Найшвидше в ціні зростають найбільш затребувані квартири.

Коментуючи ситуацію в Києві, Берещак зазначила, що не бачить підстав для різкого зростання цін. Навпаки, ринок характеризується здоровою конкуренцією серед орендодавців. На її думку, до завершення літа найбільше зростання в ціні спостерігатиметься в сегменті масового житла, зокрема, в однокімнатних квартирах в межах 20-25 тисяч гривень та компактних двокімнатних. Саме на ці об'єкти спостерігається найбільша конкуренція, оскільки вони є найбільш доступними для молодих сімей, фахівців і студентів.

Водночас дорогий сегмент навряд чи покаже суттєву динаміку. Квартири бізнес- та преміумкласу мають вужчу аудиторію, тож власники змушені конкурувати не лише ціною, а й якістю житла.

Щодо регіонів, найбільш стабільними залишаться західні області. Львівщина, Закарпаття та Івано-Франківщина вже пройшли фазу вибухового зростання цін, тому сьогодні, швидше за все, ми побачимо лише сезонні коливання в межах кількох відсотків, прогнозує експертка. А ось Дніпро, Одеса та окремі обласні центри можуть продемонструвати активну динаміку, якщо економічна активність відновлюватиметься високими темпами.

На думку Берещак, друга половина літа не стане часом різкого зростання цін, а скоріше призведе до зменшення кількості якісних квартир на ринку. Вже зараз добре облаштовані квартири за розумною ціною зникають з ринку дуже швидко, тоді як завищені за вартістю об'єкти можуть залишатися без уваги протягом тижнів. Експертка зазначає, що саме ця різниця між ліквідним і неліквідним житлом стане ключовою рисою ринку оренди восени 2026 року.

Якщо до війни ключовими факторами на ринку були локація та рівень доходів населення, то сьогодні до них додалися такі опції, як автономність житла, міграція, воєнні ризики. Найімовірніше, надалі ринок розвиватиметься за кількома сценаріями одночасно: у містах із високим попитом власники підвищуватимуть ціни, тоді як в інших регіонах головним завданням залишиться втримати орендаря.