Основна небезпека – не самі стіни: чому недороге житло в селі може перетворитися на "чорну діру" для фінансів, - коментар експерта з нерухомості.

В Україні зріс інтерес до приватних житлових будинків та життя в сільській місцевості.

В деяких областях України відновлюється попит на приватні будинки, але обирати такі об'єкти нерухомості потрібно дуже прискіпливо, щоб вони не стали "чорною дірою", яка поглинатиме кошти. Рієлтор Олександр Бойко розповів УНІАН, зокрема, що найчастіше приховують продавці і як що потрібно робити, щоб не купити проблемний будинок.

В яких областях зараз вигідно купувати хату в селі, а де це ризиковано з точки зору безпеки та інфраструктури?

Сьогодні покупець дивиться не на карту України загалом, а на конкретну логіку життя: чи можна доїхати взимку, чи працює зв'язок, чи є медицина поруч і чи не перетвориться село на місце, де кожне побутове питання стає окремою задачею.

Саме з цієї причини спостерігається тенденція до збільшення попиту на більш спокійні та функціональні райони, які забезпечені транспортними зв'язками, базовими послугами та меншою залежністю від випадковостей. У моєму досвіді люди стали рідше обирати варіанти "дешево заради економії" — вони готові витратити трохи більше на місце, яке не змушує їх жити в умовах постійної "логістичної оборони".

Найбільш доцільно звернути увагу на західні та частково центральні регіони, які відрізняються відносною безпекою. Тут ринок приватного житла демонструє стабільний попит, а інфраструктура функціонує значно краще. У таких місцях покупець має можливість отримати не лише житло, але й більшу ймовірність стабільного доступу до доріг, комунікацій, медичних послуг та інших сервісів, що в сільських районах часто є важливішим за найнижчу ціну.

У прикордонних зонах, на територіях, що межують із фронтом, а також у регіонах з ненадійною логістикою ризик під час покупки значно збільшується. Низька ціна в таких місцях часто не є вигідною пропозицією, а радше компенсує небезпеки та потенційні витрати в майбутньому.

Найбільш ризикованими залишаються ті регіони, де фактори безпеки, близькість до небезпечних зон або ненадійна інфраструктура зводять нанівець всі переваги низької вартості. Навіть якщо сам будинок виглядає пристойно, а земельна ділянка належно оформлена, покупець насправді отримує не комфорт, а низку майбутніх компромісів. Я завжди наголошую своїм клієнтам: у сфері сільської нерухомості ключова економія полягає не лише у початковій ціні, а в уникненні додаткових витрат — за придбання та за щоденну боротьбу за комфортне життя.

Згідно з інформацією аналітичних експертів, найбільш безпечними за критеріями безпеки залишаються Закарпаття, Івано-Франківщина, Тернопільщина, Чернівецька та Вінницька області. Ці регіони мають найвищі показники безпеки і розташовані найближче до кордонів Європейського Союзу.

Цікаво, що вартість нерухомості в цих регіонах суттєво відрізняється: середня ціна на будинок в Івано-Франківській області коливається від 30 до 136 тисяч доларів (приблизно від 1 320 000 до понад 6 мільйонів гривень), в залежності від його стану та місця розташування. На противагу, в Чернігівській області ціни стартують від 5 тисяч доларів і сягають 50 тисяч, що відповідає приблизно 221 тисячі гривень до понад 2 мільйонів 200 тисяч гривень.

Ця відмінність є не торгом, а компенсацією за надійність: покупець у стабільному регіоні сплачує вищу ціну на початку, проте в результаті зазнає значно менше непередбачуваних витрат.

На які аспекти слід акцентувати увагу під час придбання недорогого житла, щоб уникнути неприємностей і витрат? (документація, земельна ділянка, стан нерухомості)

Починати процес слід не з зовнішнього вигляду, а з перевірки документів на нерухомість та земельну ділянку. Важливо з'ясувати, чи є підтвердження права власності, чи збігаються дані в реєстрах, чи належним чином оформлена ділянка, а також її цільове призначення та межі. Для земельних ділянок особливо важливо ретельно перевірити інформацію в Державному реєстрі речових прав, кадастрову карту, витяг з кадастру, а також можливі обтяження чи судові спори, адже саме тут можуть ховатися майбутні труднощі. Наступний етап – оцінка технічного стану будинку: слід звернути увагу на дах, фундамент, наявність вологи, тріщини, а також перевірити системи опалення, електрики, водопостачання та септик. Важливо також усвідомити реальні витрати на приведення об'єкта до стану, придатного для проживання. Часто недорога нерухомість перетворюється на "чорну діру" у витратах, якщо покупець враховує лише початкову ціну, а не витрати на її відновлення.

Основна проблема полягає не в фізичних стінах, а в документації. У кожному третьому випадку виявляється, що ділянка під будівлею не має належного оформлення, або ж оформлена на померлу особу, а спадкоємці не подали заявку на спадщину. Наступний важливий аспект — це цільове призначення ділянки: якщо вона не є присадибною, а, наприклад, пайовою, то будівля може взагалі не мати юридичного статусу. Завжди наголошую: перш ніж звертати увагу на дах, варто проконсультуватися з нотаріусом, який зможе перевірити Реєстр прав власності та кадастрову карту.

Варто окремо підкреслити технічний стан житла, спираючись на реальні дані: у 2026 році автономні будинки з енергонезалежністю коштують на 20% більше, проте попит на них перевищує пропозицію у два рази. Це свідчить про те, що, купуючи "дешеву хату" без генератора, сонячних панелей і належного септика, покупець насправді інвестує в об'єкт, який потребує суттєвих витрат на модернізацію — і ці витрати не враховані в заявленій ціні. Реалістичний підрахунок виглядає так: вартість покупки плюс витрати на приведення до стандартів автономного життя. Лише після цього можна зрозуміти, чи є така угода дійсно вигідною.

Найчастіше приховують конфлікти щодо землі, самовільні добудови, невідповідність площі, старі спадкові історії і фактичний стан будинку, який на фото виглядає значно кращим, ніж у реальності. Окрема тема - відсутність нормального підключення до електрики, води чи газу, хоча продавець може подавати це як "технічно легко вирішується".

Перевірка може здатися легкою з точки зору логіки, проте вона вимагає значних зусиль у формальному аспекті: потрібно звірити реєстраційні дані, ознайомитися з документами на земельну ділянку, замовити технічну експертизу, поспілкуватися з сусідами, а також неодмінно відвідати об'єкт кілька разів у різний час доби та за різних погодних умов. Саме в такі моменти можна помітити рівень шуму, можливі підтоплення, стан доріг і те, що в оголошеннях називають "спокійною обстановкою".

Що можуть приховувати продавці? Підводні камені, такі як підтоплення, тріщини в фундаменті, замасковані під шаром штукатурки, конфлікти з сусідами, що виходять за межі присадибних ділянок, або ж проблеми з під'їздом у зимовий період. Нещодавно став свідком ситуації: покупець оглянув будинок в серпні — все виглядало ідеально. Але, коли він приїхав у листопаді, дорога була розмита, і автомобіль не зміг проїхати, а сусід закрив єдиний проїзд шлагбаумом. Тому я рекомендую відвідувати об'єкт двічі, в різні пори року, і спілкуватися не лише з продавцем, а й з місцевими мешканцями.

Є ще один аспект, який часто залишається поза увагою: значна кількість сільських домоволодінь потрапляє на ринок через те, що їхні власники виїхали за кордон і не мають наміру повертатися. Це може не бути проблемою само по собі, але варто врахувати, що такі будинки могли не обслуговуватися протягом тривалого часу. Зовнішній вигляд може виглядати привабливо, тоді як стан даху, системи опалення чи каналізації може бути вкрай незадовільним. У таких ситуаціях я настійно рекомендую замовити незалежну технічну експертизу до початку будь-яких переговорів щодо ціни — це допоможе уникнути непередбачуваних витрат у майбутньому.

Чи можливо проживати в селі протягом усього року? Яка ситуація з працевлаштуванням, транспортними шляхами, медичними послугами та доступом до інтернету?

Жити в селі цілий рік реально, але тільки тоді, коли це село не відрізане від нормального ритму життя. Для частини людей це вже не "втеча з міста", а свідомий формат: менше шуму, більше простору, автономність і нижчий щоденний тиск. Але щоб такий вибір працював, треба чесно відповісти собі на чотири питання: де працювати, як доїжджати, де лікуватися і як бути на зв'язку. Якщо хоча б один із цих пунктів слабкий, життя в селі швидко перестає бути романтикою і стає логістикою.

Практика показує, що найуспішніші переїзди - це ті, де рішення приймалося не під тиском емоцій чи ціни, а після реального тест-проживання хоча б кілька тижнів підряд: взимку, а не влітку. Люди, які провели в майбутньому будинку лише одне літо і купили його восени, стикаються з реальністю, яку не видно у теплу погоду: промерзлий під'їзд, перебої зі світлом, відсутність сусідів, які могли б допомогти в критичний момент. Цілорічне проживання - це не інший рівень комфорту, це інший рівень відповідальності.

Хата в селі сьогодні - це вигідна інвестиція чи більше стиль життя, який не завжди окупається?

Я б висловився так: для більшості покупців придбання нерухомості в першу чергу є питанням стилю життя, а лише потім – інвестицією. І в цьому немає нічого поганого, просто важливо називати речі своїми іменами. Якщо людина обирає будинок через бажання насолоджуватися тишею, автономністю, городом, простором та відчуттям власного місця, то це може бути дуже обґрунтоване рішення. Проте, якщо вона сподівається на швидкі фінансові вигоди, то сільська нерухомість не завжди є ефективним інвестиційним інструментом.

Інвестиційна привабливість формується в умовах наявності ліквідної локації, коректної документації, зручного під'їзду, зрозумілої інфраструктури та можливості перепродажу без тривалих затримок. У віддалених населених пунктах, де житло потребує серйозного ремонту, а земельні ділянки характеризуються невизначеним статусом або низькою привабливістю, прибуток може легко зникнути через витрати. Таким чином, покупка сільського будинку може виявитися вдалою не лише через його "низьку" ціну, а передусім завдяки відповідності стилю життя конкретного покупця. Ця логіка є значно важливішою, ніж просто прагнення до швидкої окупності.

Сільський будинок не підвищує свою вартість так, як житло в столиці. Проте він пропонує інші переваги: зменшення щомісячних витрат, незалежність та наявність земельної ділянки. Це не стільки про отримання прибутку, скільки про економію. І для багатьох сучасних людей саме така фінансова тактика стає ключовою.

При цьому є одна категорія сільської нерухомості, де інвестиційна логіка справді спрацьовує - об'єкти поблизу туристичних зон або в радіусі 30 км від великих міст безпечних регіонів. Там попит на заміські будинки є стабільним і не залежить від сезону. Але це вже інша точка входу за ціною і якістю, яка суттєво відрізняється від "дешевої хати в глибинці" і вимагає іншого підходу до оцінки.

Так, інтерес до приватних будинків і сільського формату життя став помітно ширшим, і це вже не поодинокі запити, а стабільна поведінка частини покупців. Але я б не називав це сліпим масовим трендом: люди шукають не "село взагалі", а конкретну комбінацію безпеки, доступності й автономності. Попит є, але він став вибірковим і набагато більш раціональним, ніж до 2022 року.

Я б не став перебільшувати масштаб буму на сільські будинки: за інформацією ЛУН, у березні 2026 року попит на придбання будинків становив приблизно 50-70% від попиту на квартири. Це свідчить про те, що цей сегмент починає відновлюватись, проте все ще залишається меншим у порівнянні з ринком квартир.

Одночасно, у 2025-2026 роках спостерігається реальне відновлення інтересу до приватних будинків, причому Київська область стала лідером у зростанні цього попиту з 2024 року до першого кварталу 2025 року. Для більшості покупців сільський будинок сьогодні є скоріше способом життя або специфічним проєктом для оренди. Найбільші шанси на повернення інвестицій мають об'єкти, розташовані поблизу великих міст, де попит на заміські житла залишається найвищим.

Змінився і сам покупець: він менше реагує на красиву картинку і більше - на практичні речі. Його цікавить не тільки, як виглядає двір, а й чи працює інтернет, чи є дорога після снігу, чи можна жити не сезонно, а постійно, і чи не доведеться через рік починати все спочатку. Саме тому сільська нерухомість сьогодні - це не хвиля емоцій, а обережний, але стійкий інтерес до автономнішого життя.

Цікаво, що станом на квітень 2026 року, попит на житлову нерухомість в Україні демонструє тенденцію до відновлення. Цей процес відбувається поступово, знизу вгору — не через великі угоди, а завдяки усвідомленому інтересі окремих покупців, які ретельно оцінили всі ризики. Це не сплеск попиту, а більш стабільна ситуація. Тому я вважаю, що ринок сільської нерухомості залишиться активним навіть після завершення війни, оскільки мотивація покупців стала незалежною від тимчасових факторів.

Член Національної Спілки Архітекторів України, архітектор Валентин Погорілий розповів УНІАН, які мінімальні умови потрібні людині для життя у приватному будинку та скільки коштуватиме ремонт будівлі.

Який мінімум умов має бути в будинку для життя - вода, опалення, каналізація - і що критично, а що можна самому зробити? Що найскладніше?

Мінімальні умови для життя - це вода та каналізація. Без цього взагалі ніяк, бо саме завдяки воді можна забезпечити нормальні санітарні умови проживання. Без води не помиєш руки, не приготуєш їжу. Без електропостачання ще якось можна прожити у "спартанських" умовах, а без води - це фактично неможливо. Також до мінімально необхідних умов для проживання належить система опалення.

Якщо ви вирішили придбати будинок, що має свердловину, каналізацію та піч, але не підключений до централізованої електромережі, не варто переживати. Ви можете встановити сонячні панелі, які забезпечать вас необхідною електроенергією.

А якщо поблизу немає джерел води, то такий будинок стає абсолютно непридатним для проживання. Доставка води в таку місцевість виявиться надто витратною.

Самостійно можна зробити опалення, наприклад, пічку, та забезпечити житло електрикою. А технічно найскладніше зробити водопостачання та каналізацію, тому що це земляні роботи. Потрібно облаштовувати септик із системою фільтрації, який дозволяє не забруднювати навколишнє середовище.

Яка справжня вартість ремонту старого будинку і чи може вона перевищити ціну самої нерухомості? Які мінімальні витрати слід враховувати?

Поточний ремонт, в який входить, наприклад, переклейка шпалер, перефарбування стелі, заміна стулок дверей, заміна крана, то вартість робіт становитиме приблизно від 100 до 200 доларів (близько 4 400 - 8 800 гривень) за метр квадратний (розрахунок здійснюється за площею підлоги).

Якщо класичний будинок займає 50 квадратних метрів, приблизно за 5 000 доларів можна провести косметичний ремонт, щоб створити комфортні умови для проживання.

Якщо ви плануєте закрити вікно, вирізати отвір для тераси, змінити дах або повністю демонтувати двері, це вважається капітальним ремонтом. Зазвичай ціна на капітальний ремонт починається від 200 доларів за квадратний метр.

Безперечно, ціна на будинок може виявитися меншою, ніж витрати, необхідні для його відновлення.