Ринок нерухомості: попит падає, але вартість все ще підвищується.

Як трансформувався ринок нерухомості в Україні? У яких областях спостерігається підвищений попит, і які прогнози можна зробити на майбутнє?

Конфлікти та економічні труднощі продовжують негативно позначатися на ринку нерухомості. Втрата житлових площ перевищує темпи нового будівництва, а активність девелоперів значно зменшилася. Які покупці та в яких регіонах придбають житло в Україні, за якими цінами, і що можна очікувати від ринку в найближчій перспективі?

Запит на первинному ринку знизився навіть у тих регіонах, які вважаються відносно стабільними. Згідно з даними синдикативного опитування серед девелоперів, обсяги продажів квартир у новобудовах у 2024 році скоротилися на 15% у порівнянні з 2023 роком, досягнувши лише 17% від показника 2021 року.

"2024 рік виявився одним із найважчих для первинного ринку нерухомості в Україні, відзначаючись значними коливаннями як у попиті, так і в обсягах продажу квартир," - зазначила Олена Унаньян, директорка з розвитку нерухомості, в інтерв'ю AgroReview.

Максимальна кількість нових будівель зафіксована в Києві, Львові, Одесі, Івано-Франківську та Хмельницькому.

Незважаючи на зменшення попиту, ціни на житло в нових будівлях не підлягають зниженню: вартість квартир або залишається на одному рівні, або повільно зростає через зростання витрат на будівництво.

"Ціни на нерухомість продовжують підвищуватися. Зокрема, в середньому вони зросли на 15% у порівнянні з минулим роком," - зазначив Олександр Охрименко, президент Українського аналітичного центру.

Сьогоднішні ціни на первинному ринку житла в Україні значно варіюються в залежності від регіональних особливостей. У західних областях, таких як Львівщина і Закарпаття, спостерігається помітне підвищення вартості квадратного метра, обумовлене високим попитом, що виник через масову міграцію з небезпечних територій. Вартість новобудов зросла на 20-30% у порівнянні з показниками до війни. Це зростання викликане прагненням людей знайти більш безпечні умови для життя.

Західні міста перетворилися на важливі економічні осередки держави, де активно реалізуються інфраструктурні проєкти, що зацікавлюють інвесторів.

У центральних областях країни спостерігається зростання цін, проте в більш помірних масштабах, оскільки економічні умови та попит почали стабілізуватися. У Києві вартість нерухомості на первинному ринку залишається досить високою, хоча темпи збільшення значно уповільнилися через зменшення платоспроможного попиту.

На сході країни спостерігається зниження цін на нові житлові комплекси або їх повна зупинка, що викликано відсутністю попиту та призупиненням будівельних ініціатив. Девелопери стикаються з серйозними проблемами у завершенні своїх проєктів, що в свою чергу веде до заморожування багатьох будівельних робіт.

Згідно з аналізом українського маркетплейса нерухомості DIM.RIA, середня вартість за один квадратний метр у доларі протягом січня 2025 р. зменшилась лише у чотирьох із проаналізованих областей України, у решті областей - зросла на 1-8% або залишилась без змін. Найдорожчим на первинному ринку лишається Київ з середньою вартістю 1дол. за 351 за кв. м. Протягом січня середня ціна нового житла у столиці не змінилася, а якщо порівнянти рік до року подешевшала на 5% - 70 дол.Частіше шукали житло в Тернопільській, Івано-Франківській, Волинській та Львівській областях.

Попит на житло на вторинному ринку демонструє значно кращі показники. Люди частіше обирають готові квартири, оскільки не довіряють забудовникам, адже краще мати певне, ніж сподіватися на невизначене.

"У 2024 році обсяги продажів на вторинному ринку помітно зросли. Ринок виявився більш активним у порівнянні з 2023 роком. Кількість угод збільшилася приблизно на 10%," - зазначає Олексій Холмецький, генеральний директор рієлторської компанії "Золоті Ворота".

Найбільше кількість нових пропозицій зросла у Житомирській, Тернопільській та Івано-Франківській областях - приблизно вдвічі. У Київі та Київській області кількість пропозицій з продажу зросла рівно у півтора раза.

Одночасно, якщо порівнювати з показниками до війни, обсяги продажів на вторинному ринку зменшилися на третину.

Спостерігається підвищення інтересу до приватних будинків та передмістя. Попит на приватні будинки залишається високим і зростає швидше, ніж на багатоквартирне житло.

У період 2023-2024 років спостерігався значний ріст у кількості нових будинків, який склав 61,9%, в той час як кількість нових квартир зросла лише на 5,2%. Це свідчить про те, що попит на приватні будинки залишається високим і зростає значно швидше, ніж на житло в багатоквартирних будинках.

Попит на елітне житло продовжує зростати. Зокрема, таунхауси займають 30% від загальної кількості пропозицій на ринку. Найбільшу зацікавленість у заміських котеджних комплексах проявляють жителі Ужгорода та Кропивницького.

Ринок оренди в Україні пережив суттєві трансформації внаслідок війни. Значна кількість людей була вимушена залишити свої будинки та переїхати в різні частини країни, що спричинило різкий підйом попиту на орендоване житло, зокрема у західних та центральних регіонах.

За словами Олени Гайдамахи, президентки Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), найбільші орендні ціни залишаються в західних регіонах країни. Серед них особливо виділяються такі міста, як Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Тернопіль та Чернівці.

"Лідирує Львів, тому що, окрім нерухомості, там є робочі місця. Ну, а його наздоганяють решта міст",- пояснює Гайдамаха в коментарі Новини Iivе.

Львів займає лідируючі позиції не лише завдяки своїй розвиненій інфраструктурі та активному діловому середовищу, але й завдяки постійному потоку людей, які прагнуть знайти затишне житло і роботу.

Також у Львові розташовано багато вищих навчальних закладів, що сприяє постійному попиту на оренду.

Орендоване житло користується значним попитом не лише в західних областях України. У центральних містах наразі найвищі ціни на оренду зафіксовані у Вінниці. Це місто відзначається стабільною економічною ситуацією, розвиненою соціальною інфраструктурою та високою якістю життя.

На північному заході України Житомир виявляє найвищий рівень попиту на оренду житла. Крім обласних центрів, спостерігається зростаючий інтерес до міст-супутників столиці. Наприклад, у Білій Церкві, яка є одним з найбільших населених пунктів Київської області, ринок оренди залишається динамічним завдяки близькості до Києва та більш прийнятним цінам.

За інформацією Гайдамахи, ринок орендних приміщень у Києві демонструє стабільність. Столиця залишається осередком ділової активності, однак через нинішні економічні труднощі багато людей обирають менш витратні міста.

Після завершення війни український ринок має шанс стати більш привабливим для міжнародних інвесторів завдяки впровадженню реформ і процесам відновлення міст. У політичному контексті ключовим фактором буде інтеграція до Європейського Союзу, що допоможе залучити іноземні інвестиції та фінансові ресурси для реконструкції інфраструктури. До 2025 року прогнозується поступове відновлення ринку нерухомості, зокрема в районах, які зазнали значних втрат.

Фахівці вважають, що після закінчення війни український ринок нерухомості отримає потужний імпульс завдяки відновленню та реконструкції пошкоджених об'єктів. Це створить нові можливості для інвесторів, готових вкласти свої ресурси в інфраструктурні проекти та відновлення житлових комплексів. Крім того, очікується, що вимоги споживачів зазнають змін.