Які зміни відбуваються на українському ринку нерухомості у 2025 році та які його прогнози?

На українському ринку нерухомості сформувалася особлива ситуація, що стосується як житлової, так і комерційної сфери.

Згідно з інформацією Національного банку України, наприкінці 2024 року вартість житла виявилася більш вигідною в порівнянні з періодом до початку повномасштабного вторгнення. Проте, українці не квапляться інвестувати в нерухомість, головним чином через наявність військових загроз. Як повідомляє Українська асоціація девелоперів, ринок первинної нерухомості знаходиться на межі кризи.

Попри це, забудовники в минулому році успішно здали в експлуатацію 6,73 млн квадратних метрів житлової площі, що на 23,5% перевищує показники 2023 року. Однак, якщо порівнювати з довоєнними результатами, ринок все ще відчуває недолік – у 2021 році було завершено майже 9 млн квадратних метрів житла.

Столиця все ще залишається трендсеттером, незважаючи на посилення позицій західних областей України на ринку нерухомості. У минулому році 38,7% від загальної площі новозбудованих об'єктів припало саме на західну частину країни. Для порівняння, у 2023 році цей показник становив 34,5%, а у довоєнному 2021 році — 31,7%.

Зміцнення західної частини ринку нерухомості має абсолютно зрозумілу причину — збільшення попиту. Люди, які втікають від війни з півдня, сходу та навіть центральних регіонів країни, прагнуть знайти надійний притулок, де можна стабільно жити.

Якщо ви не плануєте подорожувати за межі країни, захід України виглядає дуже привабливо з точки зору безпеки. Наприклад, в Ужгороді та Закарпатській області відсутня комендантська година. Цікаво, що Ужгород, після Львова та Києва, займає третю позицію за цінами на нерухомість. Середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку тут становить близько $55 тисяч.

Тому забудовники максимально активізують доступні ресурси, щоб якнайшвидше доводити до тями довготривалі чи навіть законсервовані проєкти в західному регіоні для задоволення підвищеного попиту.

Хоча будівельна галузь стикається з тими ж проблемами, що й інші бізнеси. Насамперед взнаки дається дефіцит кадрів через мобілізацію і міграцію українців за кордон. На майданчиках просто не вистачає робочих рук, тому заплановані графіки нерідко зриваються.

У міру покращення військової ситуації та появи можливостей для мирних домовленостей чи завершення конфлікту, попит на купівлю та оренду нерухомості почне більш активно розподілятися по всій країні. Люди прагнутимуть переміщатися до столиці, яка традиційно вважається місцем з більшими можливостями, а також до ключових обласних міст, таких як Харків, Дніпро, Одеса та Запоріжжя, звідки нині відбувається релокація на захід.

Ба більше, в разі так званої "великої відбудови України" значна частина умовних західняків переміщуватиметься в "гарячі точки" сходу, півдня, центру, що викликатиме дисбаланси спочатку на ринку житлової, а відтак комерційної нерухомості. Простими словами: збіднілі через війну люди їхатимуть туди, де можна заробити, а за ними їхатиме бізнес, що впливатиме на вартість оренди, продажу й купівлі житла, офісів, торгових павільйонів тощо.

Однак на цей момент у регіонах, що знаходяться поблизу зони бойових дій, ситуація з нерухомістю є надзвичайно складною: попит відсутній, ціни, особливо на вторинному ринку, досягли критично низьких рівнів, а пропозицій майже немає, оскільки власники не бажають продавати свої об'єкти за заниженими цінами, сподіваючись на покращення обставин, у той час як будівельні проекти призупинені.

Інвестування в уже існуючу нерухомість на територіях, що знаходяться поблизу фронту, є справою для сміливців, які мають вільні фінансові ресурси та сподіваються отримати більші прибутки, ніж ті, що пропонує чинний ринок. Саме ці особи, сповнені рішучості, можуть впливати на формування цінової політики в регіоні у майбутньому. Проте, через невизначеність перспектив, всі гравці на ринку залишаються в статичному стані. Ніхто не бажає вкладати кошти в забудову прифронтових зон.

В даний час під загрозою опинилися також ті, хто володіє комерційною нерухомістю на тимчасово зайнятих територіях, особливо після 2022 року. Якщо цього року вдасться досягти угод стосовно реальної ситуації "на місцях", власникам доведеться або продавати свої об'єкти за зниженими цінами, або ж працювати в умовах окупації. Останній варіант не тільки негативно вплине на репутацію бізнесу, але й суперечитиме українському законодавству, що може призвести до накладення санкцій.

З іншого боку, власники як житлової, так і комерційної нерухомості опинилися на межі втрати своїх активів. Яскравим прикладом є Маріуполь, куди після окупації, внаслідок масового руйнування міста, Росія переселила людей з Азії та Африки. Формально квадратні метри належать українцям, проте насправді там проживають і працюють зовсім інші особи.

У 2025 році очікується зростання цін на нерухомість до 25%. На вартість квадратних метрів вплинуть ряд об’єктивних факторів, серед яких інфляція, коливання валютного курсу та зміни в податковій політиці. Крім того, військова ситуація також матиме значний вплив на формування цін. Наразі ринок нерухомості демонструє нерівномірність: у західних регіонах та Києві спостерігається висока вартість, тоді як схід і південь пропонують більш доступні ціни.

Основним чинником, що вплине на ринок, особливо в житловій сфері, залишиться державна ініціатива "єОселя". У минулому році нею скористалися більше ніж 8,5 тисяч сімей, а загальний обсяг наданих кредитів перевищив 14,6 мільярда гривень. У 2023 році уряд виділив на цю програму 20 мільярдів гривень. Таким чином, можна очікувати зростання попиту на житло в первинному сегменті.

Перспективи ж комерційної нерухомості мають дещо оптимістичніший вигляд у порівнянні з житловим сектором. Ринок комерційної нерухомості з початком повномасштабної війни показав неабияку стійкість, адаптивність і навіть зростання. Релокація бізнесів з охоплених війною регіонів значно підвищила попит на офіси й торгові площі, складські приміщення. Цьогоріч бізнес, відповідно до прогнозів, розширюватиметься і потребуватиме додаткових квадратних метрів.

Так, за 10 місяців 2024 року в Україні відкрили лише три з 13 запланованих до запуску торгово-розважальних центрів. Відкриття перенесли на 2025 -- 2026 роки.

Протягом цього періоду заплановано відкриття 19 торгово-розважальних центрів, включаючи другі черги вже існуючих ТЦ, з загальною орендною площею приблизно 475 тисяч квадратних метрів. З них 12 об'єктів з'являться на заході України. Серед найбільших ТРЦ, які очікуються цього року, варто відзначити Ocean Mall у Києві, торгово-розважальний центр від "Епіцентру" в Київській області та другу чергу ТЦ "Подоляни" в Тернополі.

Девелопери знову ж таки фокусуються на заході країни, оскільки нині в регіоні значно збільшилася кількість населення. Окрім того, там і до війни був дефіцит на професійні торгові площі.

Прогнозувати зміни в орендних ставках на ринку комерційної нерухомості не є складним завданням. Основним фактором, який вплине на корекцію, стане інфляція. Зростання попиту також сприятиме підвищенню цін на продаж квадратних метрів. На сьогоднішній день вартість комерційної нерухомості в Києві та Львові варіюється в межах від $1200 до $3000 за квадратний метр, залежно від місця розташування, класу комплексу, якості об'єкта та його площі.

Ринок офісних приміщень все ще перебуває на етапі відновлення. Орендні ставки на офіси зазнали зниження, і в даний час в об'єктах класу "В" середня вартість квадратного метра становить близько $20, тоді як для класу "А" ця цифра досягає $25. Всі ознаки свідчать про те, що ціни на оренду офісів не зростуть у найближчому майбутньому, оскільки компанії досі не поспішають повертати своїх співробітників з віддаленого чи гібридного режиму роботи. Проте ситуація може швидко змінитися, якщо будуть досягнуті якісь домовленості щодо війни.

В цілому, військова обстановка, стабільність енергетичної галузі та платоспроможність населення залишаться основними чинниками, які впливатимуть на розвиток ринку нерухомості в 2025 році. Крім того, бум попиту, який розпочався на фоні повномасштабної війни, вже вщух, тому зараз слід очікувати періоду обдуманих рішень. Власники нових житлових комплексів прагнуть отримати перш за все високоякісну інфраструктуру, що сприятиме зростанню сектору комерційної нерухомості.

Не варто очікувати значних змін на ринку оренди загалом по країні. Ціни, безумовно, підвищуватимуться, але значні стрибки, як це було на початку повномасштабної війни, поки не прогнозуються. Окрім того, ринок традиційно активізується не раніше квітня-травня.

У кінці 2024 року спостерігається зростання попиту на оренду житла в Києві, особливо на доступні варіанти. У порівнянні з 2023 роком, інтерес до орендованих квартир у столиці зріс на 30-40%. Основними споживачами цих послуг є внутрішньо переміщені особи, а також українці, які раніше проживали та працювали в Києві, але після початку повномасштабної війни повернулися на свою батьківщину або виїхали за кордон. Не залишилися осторонь і студенти, які також активно шукають житло.

Таким чином, мінімальна ціна на недорогі орендні квартири в Києві підвищилася з 6 до 8 тисяч гривень. Проте такі пропозиції швидко розкуповуються. Ріелтори прогнозують, що вартість найбільш затребуваних варіантів у столиці зросте на 25%.

Цікаво, але орендарі адаптували свої вимоги до житлових умов. Через проблеми з електрикою багато людей відмовляються від проживання на верхніх поверхах і надають перевагу будинкам, обладнаним газовими плитами. Ці критерії залишатимуться актуальними в найближчому майбутньому і стосуватимуться не лише ринку столиці, але й усієї країни.

В цілому суттєвих змін на ринку нерухомості наразі немає - він уже цілком адаптувався до воєнних викликів. Водночас закінчення війни або хоча б досягнення перемир'я матиме безпосередній вплив на ринок - його зростання пришвидшиться в рази. Поки ж ситуація залишається штатною.