Нерухомість як бізнес: куди українці інвестували в 2025 році та як функціонує прибуткова нерухомість.

У 2025 році ринок дохідної нерухомості в Україні демонструє розвиток у двох ключових напрямках. Перший з них стосується доходних будинків, які спеціалізуються на довгостроковій оренді. Другий напрямок – це апарт-готелі, що в основному зосереджені на короткостроковому проживанні.

Згідно з висловлюваннями співзасновника LEV Development Олександра Островського, зацікавленість інвесторів у цьому форматі поступово збільшується.

"Портфельні інвестори поступово відновлюють свою активність, яка зростає протягом року. Деякі з них переходять у сферу дохідної нерухомості, включаючи апартаменти, комерційні приміщення та орендні формати, які приваблюють стабільним грошовим потоком та можливістю передачі управління професійним компаніям", - підкреслює він.

Водночас, за його словами, повного переходу в цей сегмент поки не відбулося - більшість інвесторів комбінують різні формати для диверсифікації ризиків.

Формат інвестиційних будинків не є абсолютно новим для українського ринку нерухомості. Ще до початку повномасштабної війни деякі девелопери в Києві рекламували свої проекти під терміном "прибуткові будинки", пропонуючи власникам можливість отримувати пасивний дохід.

Проте в той час такі ініціативи були рідкісними і не здобули широкої популярності. У 2025 році ситуація змінилася: прибуткові будинки почали з'являтися в Києві, Львові, Ужгороді, Одесі та інших містах, значно розширивши географію.

Інвестори в подібних проєктах, як правило, отримують пропозиції щодо квартир або апартаментів, які вони можуть використовувати на свій розсуд: жити в них, здавати в оренду або передати в управління спеціалізованій компанії за певну плату.

Водночас фахівці попереджають, що наразі ще не варто стверджувати про швидке зростання цього сектору.

Найшвидше зростаючим сегментом у сфері дохідної нерухомості продовжують залишатися апарт-готелі. Для України це досить новий формат, який з'явився на перетині готельного бізнесу та девелоперської діяльності.

Фактично апарт-готелі поєднали централізоване управління номерним фондом, притаманне класичним готелям, із можливістю залучення коштів приватних інвесторів через продаж окремих юнітів.

За даними ринку, ця модель довела свою ефективність – щороку в Україні спостерігається збільшення кількості апарт-готелів.

На думку Вікторії Байрак, яка очолює департамент маркетингу та продажів будівельної компанії VD GROUP, сучасні інвестори виявляють набагато більшу вимогливість.

"Сьогоднішні інвестори – це професіонали в бізнесі, які володіють глибокими аналітичними навичками щодо ринкових тенденцій. Вони уважно досліджують і зіставляють різні інвестиційні можливості, тому забудовнику потрібно відповідати ряду основних критеріїв, щоб проект виглядав привабливо", – підкреслює вона.

На кінець 2025 року в Україні існує 105 проектів комерційної нерухомості, включаючи апарт-готелі, котеджні комплекси та інвестиційні будинки. У 75 з цих проектів вже розпочато продажі.

Велику частину таких об'єктів можна знайти у західних областях країни. Зокрема, 57% усіх проектів реалізуються в курортних містах Івано-Франківської області. На другому місці розташувалася Львівська область із часткою 20%, а на третьому — Закарпаття з 9%.

В цілому, ці три області становлять 86% всіх інвестиційних проектів у сегменті комерційної нерухомості в Україні.

Запуск нових ініціатив у сфері прибуткової нерухомості (скріншот)

Кількість нових проектів цього формату щороку збільшується. Якщо у 2023 році в Україні стартувало лише 12 проектів дохідної нерухомості, то у 2024-му їхня кількість зросла до 30.

У 2025 році на ринок було представлено 20 нових проектів, а ще 18 девелоперських ініціатив планується реалізувати до завершення року.

Тож формат дохідної нерухомості має непогану перспективу, може знайти свого покупця та стати альтернативою традиційним форматам залучення інвестицій в будівництво.