Виживають найстійкіші: характеристики будівельної індустрії в умовах війни -- Delo.ua

Третій рік конфлікту в Україні став справжнім випробуванням для будівельного сектору, який зіткнувся з типовими проблемами воєнного часу: нестача фінансування, брак кваліфікованих кадрів, ускладнена логістика та різке зниження попиту. Як компанії в цій сфері адаптуються до викликів складного ринку та хто намагається зайняти лідируючі позиції в галузі, дізнайтеся в нашому огляді "ТОП-100".

2024-й став роком стагнації для київського ринку нерухомості. У червні продажі через ракетний терор рф та відключення електроенергії стали на паузу, зменшився попит і на заході України. Але восени ситуація дещо покращилась.

В кінці року в Києві обсяги продажів залишаються на низькому рівні в порівнянні з показниками до війни, але все ж не нульові. Інвестори проявляють інтерес, інколи досить системно. Зростає роль іпотеки "єОселя" на первинному ринку, а також реалізуються сертифікати "єВідновлення", -- поділився інформацією СЕО City Development Solutions Роман Герасимчук.

Він зазначив, що на сході держави будівельна діяльність фактично зупинилася, тоді як ринки Дніпра та Одеси значно уповільнилися через інтенсивні ракетні атаки.

З огляду на воєнні ризики фокус будівництва значно змістився у "тихі" західні регіони, тому тут на будівництво гріх жалітися. Львів, Ужгород, Чернівці, Івано-Франківськ  -- міста, на які припадають 50% платоспроможного попиту. Про це розповіла директорка з продажів компанії GAZDA Маріанна Бігунець.

"Покупці активно проявляють інтерес у Києві та його передмісті, складаючи 20% від загального попиту, тоді як в Одесі цей показник коливається між 10-15%. Інші міста, такі як Вінниця, Житомир, Дніпро, Харків та інші, разом формують 10-15% попиту на новобудови. Таким чином, питання безпеки залишається ключовим фактором при виборі житла," - підкреслила Бігунець.

Це підтверджує і СЕО львівської компанії Avalon Роман Давимука. Як він розповів в інтерв'ю Delo.ua: "У Львові можна будувати з довоєнною маржею. Хоча попит і менший, ніж до війни, проте стабільний, і покупці не бояться інвестувати навіть на стадії котловану".

У першій половині 2024 року, згідно з інформацією Державної служби статистики, було введено в експлуатацію 4,5 мільйона квадратних метрів житлової площі (включаючи як багатоповерхові будинки, так і приватні житлові об'єкти). Це на 27% більше в порівнянні з аналогічним періодом 2023 року та на 88% перевищує показники першого півріччя 2022 року. Ці дані свідчать про те, що, незважаючи на воєнні ризики, будівельна галузь поступово відновлюється. Однак варто зазначити, що цей процес здійснюється нерівномірно і не охоплює всі регіони країни.

За даними ЛУН, з 24 лютого 2022 українські девелопери запустили з нуля понад 500 нових житлових комплексів. Тут з великим відривом лідирує Львівська область із 150 ЖК, запущеними за три роки -- це вдвічі більше проєктів, ніж у Київській області, де за цей період стартувало 70 ЖК.

Київ відстає від західних міст-лідерів і за активністю будівництва, і за попитом, і подекуди за цінами. Експерти це пов'язують з тим, що столиця пережила набагато сильніше падіння у 2022-му, просівши аж на 80%, тож і відновлюється повільніше, ніж інші. У 2022-му показники старту в столиці трохи підросли, але у 2024-му зупинились, так і не досягнувши половини довоєнного рівня.

З огляду на те, що попит у Києві помітно зменшився, багато столичних девелоперів вирішили розширити свої горизонти, звернувшись до регіонів. Вони активізували свою діяльність у таких містах, як Житомир, Чернівці, Вінниця, а також у Карпатах, які нині переживають справжній сплеск інвестицій.

У 2023 році у Львівській області розпочалося стільки ж нових житлових комплексів, як і до початку війни. У 2024 році цей показник збільшився на 44%. Найактивнішою у будівельній сфері під час війни стала Закарпатська область, яка до повномасштабного конфлікту зводила у 10 разів менше об'єктів, ніж Львівщина, але нині практично досягла її рівня. У 2023 році будівництво в Закарпатті зросло на рекордні 189% у порівнянні з 2022 роком, і цього року ринок продовжує розвиватися.

Схожий ривок відбувся і в Івано-Франківську. Тут ринок активно розвивається, зокрема завдяки інтенсивному будівництву апартготелів у Буковелі, де ціновий діапазон коливається від $3 до $5 тисяч за квадратний метр.

Скорочення попиту на первинному ринку вплинуло на ціни. Найзначніше підвищення відзначається в інвестиційно привабливих "тихих" зонах. У Києві ціна за квадратний метр стабілізувалася на певному рівні, зміни відбуваються лише в межах допустимої похибки.

Проте лідерство в Україні за середньою ціною квадратного метра $1350 утримує Львів. Ще рік тому він обігнав Київ ($1300) і продовжує лідирувати. За ними йдуть Ужгород ($1200), Дніпро ($1000) і Вінниця та Одеса (по $860).

Найдешевша первинка у листопаді 2024-го була у Хмельницькому ($670 за 1 кв. м), Чернігові ($710) та Черкасах ($730).

Проте питання продажів на ринку залишається одним із найскладніших. Як зазначає Ігор Ніконов, власник компанії KAN Development, у Києві обсяги продажів знизилися в 5-6 разів у порівнянні з довоєнним періодом. Багато людей обирають відкласти придбання житла до завершення війни.

Зимові масові обстріли, поєднані з віяловими відключеннями електрики, можуть суттєво знизити попит на первинному ринку нерухомості, вважає Маріанна Бігунець.

Але обвалу ринку взимку 2024-2025 років не варто очікувати. Якщо не буде жорсткого падіння економіки, ринок працюватиме, перейшовши на менші обороти, вважає Роман Герасимчук. За його словами, девелопери, які відновили будівництво і продажі після 2022-го, працюватимуть і надалі. Вони вже оптимізували процеси, навчились підлаштовуватись до воєнних ризиків.

"Враховуючи те, що забудовники не відповідають за порушення термінів здачі об'єкта, вони можуть перенести дату введення об'єкта в експлуатацію або стати на паузу. Та якщо будуть відключення по 12-16 годин, як прогнозують, це буде проблема для всього бізнесу країни. Тоді будівництво може зупинитись", -- наголосив експерт.

Щодо цінової ситуації, слід зазначити, що розвиток подій у різних регіонах буде відрізнятися. Роман Герасимчук вважає, що в Києві немає підстав очікувати зростання цін найближчим часом; навпаки, можливе затишшя на ринку цін триватиме до лютого 2025 року. У той же час, ситуація в Київській області виглядає значно обнадійливіше: тут спостерігається активний інтерес до первинного житлового ринку завдяки привабливим цінам. Підвищений попит може призвести до збільшення середніх цін у таких містах, як Вишгород, Буча, Гостомель, Ірпінь та Софіївська Борщагівка.

"Існує ймовірність, що кількість доступних за низькою ціною квартир зменшиться, оскільки їх швидко купують. Через цю ситуацію середні ціни можуть піднятися. Крім того, нові проєкти можуть з'являтися з цінами, що на 10% перевищують попередні," - зазначив девелопер.

На думку Романа Герасимчука, Львів вже досягнув свого максимуму цін. У разі підвищення вартості, воно буде незначним — в межах 2-5% щокварталу. "Натомість Івано-Франківськ має потенціал для зростання цін. Тут можуть з'явитися нові проекти у більш високому ціновому сегменті", — підкреслив Герасимчук.

Регіон, який може досить активно зростати у ціні і розбудовуватись, -- Закарпаття. "В Ужгороді, Мукачевому стартували десятки нових проєктів. Масовий інвестор розсмакував Закарпатський регіон. Сьогодні в області 46 новобудов, відкритих лише за 2024 рік. Це навіть для Києва великий показник. Для Ужгорода, який завжди вважався ринком містечкового рівня, це захмарна кількість. І ціни там стартують з $900 за квадрат", -- наголосив експерт.

Отже, за прогнозами зростання на наступний рік Закарпаття виявиться беззаперечним лідером. Івано-Франківськ займе другу позицію, оскільки ціни в цьому регіоні зростуть завдяки привабливим інвестиційним проектам у Карпатах.

Рік створення: 1994

Цей будівельний холдинг є оператором у сфері нерухомості, де 80% акцій належать місту Київ. Наприкінці жовтня Київська міська рада ухвалила рішення про збільшення статутного капіталу ПрАТ "ХК "Київміськбуд" на 2,56 мільярда гривень з метою фінансової стабілізації компанії. На сьогоднішній день ХК "Київміськбуд" управляє 24 будівельними майданчиками, на яких зводиться понад 120 житлових будинків загальною площею 548,6 тисяч квадратних метрів. Холдинг також включає 40 акціонерних товариств, в яких володіє частками, 6 дочірніх підприємств та 51 компанію, що є асоційованим членом.

Дата заснування: 2003 рік

"Інтергал Буд" є одним із лідерів серед приватних забудовників України, який має у своєму портфелі об'єкти житлової та комерційної нерухомості. За 21 рік роботи на ринку нерухомості девелопер звів 82 житлові будинки, або 4,6 млн кв. м реалізованих проєктів. За п'ять років компанія інвестувала 813,2 млн грн в інфраструктуру Києва. Ці кошти пішли на будівництво нових садків, прокладення та реконструкцію каналізаційних, водопровідних, теплових, електричних мереж міста, реконструкцію насосних станцій тощо.

Дата заснування: 2003 рік

SG (Stolitsa Group) -- це один із провідних девелоперів на українському ринку нерухомості. За 21 рік роботи компанія ввела в експлуатацію 130 будинків, що дорівнює 1,2 млн кв. м житла. З 01.01.2023 по 30.09.2024 SG здала 3112 квартир. Іноземний капітал компанії, пов'язаний також з іншим успішним бізнесом в Україні, мережею супермаркетів NOVUS, забезпечує SG високу стійкість до будь-яких можливих ризиків.

Рік створення: 2001

KAN Development — це компанія-забудовник, яка очолює мережу партнерських підприємств, що активно залучені в реалізацію нерухомості різних масштабів і складності. Спільно з партнерами вона керує понад 15 проектами, які знаходяться на різних етапах реалізації. Протягом 23 років роботи на українському ринку нерухомості KAN Development здобула значний досвід у системному управлінні активами — від розробки концепцій і проектування до будівництва та експлуатації об'єктів класу А, торгово-розважальних центрів, житлових комплексів, багатофункціональних споруд та багаторівневих комерційних паркінгів.

Рік, коли була заснована компанія: 2018.

Sensar Development — національний забудовник, що володіє найбільшим у країні портфелем доходної нерухомості. У 2022 році компанія розширила свої горизонти та почала реалізацію інвестиційних проєктів на заході України. Апарткомплекси, готелі, котеджні містечка та житлові комплекси активно зводяться з півдня на північ — від Ужгорода до Києва, а також від столиці до Запоріжжя. Наразі в портфелі компанії є вісім проєктів, які перебувають на стадії будівництва, а п’ять об’єктів вже успішно введені в експлуатацію. Загалом ведеться будівництво нерухомості на площі 119 085 кв. м.