Ціна оренди землі під час аукціонів, зазвичай, збільшується в середньому вісім разів, зазначає Ярослав Ярославський з "Земельного банку" у виданні Delo.ua.

За півроку майже 40 тисяч гектарів отримали орендарів

Які головні результати "Земельного банку" за перші півроку роботи?

-- Лише півроку тому пройшли перші торги в "Прозорро.Продажі". Скажу відверто: коли на початку жовтня я побачив результат перших кількох аукціонів, я подумав, що щось пішло не так, що показники зависокі, і що хтось зриває торги. Це була Вінницька область, там за оренду гектара запропонували 35 тис. грн. Середня вартість по країні -- 8,6 тис. грн/га, а ми очікували отримати 10 тис. грн/га. Дуже хвилювались тоді, бо зірвані торги знищують довіру до нас як до нового проєкту Фонду державного майна України (ФДМУ).

Але по цим ділянкам на Вінничині переможці підписали договори. Тоді ми думали, що кінцева ціна вища, бо там ділянки консолідовані на великих площах, зручних для обробітку. Але потім пройшли торги в прифронтових областях: Миколаївській, Запорізькій, Харківській, Сумській. Думали, в цих регіонах буде 8-10 тис. грн/га, максимум -- 14 тис. грн/га. Але перші показники склали 30-35 тис. грн/га, що нас відверто вразило.

Станом на сьогоднішній день "Земельний банк" пропонує аграріям в суборенду перший набір державних земель, що складається з 1905 ділянок загальною площею 90 тисяч гектарів. Вже оголошено 1048 аукціонів у 18 областях, охоплюючи площу 43,34 тисячі гектарів. На даний момент проведено 585 аукціонів на ділянки загальною площею 38,05 тисячі гектарів, з яких оренда вже сплачується за 284 лоти (21,79 тисячі гектарів). Загалом переможці аукціонів внесли 598,9 мільйона гривень.

Середня кількість учасників аукціону -- 7 претендентів за лот. За час проведення торгів загалом отримано 3463 цінові пропозиції. Зростання вартості порівняно зі стартовою ціною до результуючої склало 8 разів. Як результат -- дохід в майже 600 млн грн. Це сума, яку щорічно будуть сплачувати орендарі за користування землею.

Спочатку ви планували отримувати 8 мільярдів гривень щороку, а наразі сума складає лише близько 0,6 мільярда гривень. Що стало причиною такої зміни?

Дійсно, це так. Справа стосується оренди всіх 800 тисяч гектарів, що належать державі.

На сьогоднішній день Держзембанк володіє 90,9 тисячами гектарів землі, які ми передаємо в експлуатацію в ролі державного оператора. За попередніми оцінками, вартість становить близько 10 тисяч гривень за гектар – саме так ми розраховували на початку проекту. Відтак, ми сподівалися на економічний ефект від передачі всього державного активу в розмірі приблизно 8 мільярдів гривень.

Так, частина цих земель в окупації. Також серед державних земель є і земельні ділянки, які потрібні для освіти та розвитку науки. Враховуючи, що середній показник орендної плати земель становить 28,5 тис. грн на місяць -- можемо сміливо сказати, що держава отримає 8 млрд грн щорічно, якщо ефективно використовуватиме державні землі.

Що спонукає споживачів витрачати більше грошей?

По-перше, ми можемо похвалитися великими земельними наділами. Власники приватних земель зазвичай продають паї площею 2-3-5 гектарів. Натомість наші ділянки варіюються від 1 до 4000 гектарів, з середнім розміром в межах 70-150 гектарів.

Кожен аграрій прагне консолідувати угіддя для зручності обробки. Але це складно. Щоб зібрати поле на 100 га, потрібно провести зустрічі із великою кількістю осіб, обмінятись ділянками, доплатити пайовикам купу грошей. Ми ж пропонуємо готовий лот на 100 га. Достатньо запропонувати найвищу ціну на аукціоні -- і можна заходити з технікою, щоб обробляти.

Не забувайте, що коли аграрій бажає взяти в оренду земельну ділянку, йому потрібно поїхати в іншу районну чи сільську раду і дізнатись про вільні землі для оренди. Більшість ділянок орендують місцеві, всі орендарі один одного знають, всі звикли працювати один з одним. Тому для аграріїв, хто бажає розвиватися в іншому регіоні, практично немає можливості орендувати хорошу ділянку напряму -- її віддадуть "своїм".

Доступність інформації -- це дуже важливо. "Земельний банк" має інтерактивну мапу з усіма доступними для оренди ділянками і синхронізацією з "Прозорро.Продажі". Можна вибрати ділянку, побачити її площу, стартову вартість, показник оренди за рік. Відкрита інформація дає аграріям побачити, скільки в одній локації є землі.

І навпаки, як фермеру визначити, де в громаді знаходяться пайовики з вільними земельними ділянками? Найбільш реальний варіант — це вести переговори з місцевими жителями або чиновниками, адже така інформація не доступна публічно. Тому аграрію частіше буває легше і вигідніше заплатити вищу ціну за державну землю на аукціоні, ніж шукати і орендувати ту ділянку, яка дійсно потрібна.

Нашою перевагою є тривалі договори оренди: 14 років для однорічних насаджень і 25 років для багаторічних, тоді як в громадах паї орендують на 7-10 років. Очевидно, чим довший строк, тим більше можливостей прогнозувати сівозміну, вкладатись в грунт, працювати на майбутнє.

Не менш важливі гарантії. Переможець торгів після підписання договору і сплати коштів отримує на руки зареєстрований документ, після чого може братися до використання землі. Держава йому гарантує, що 14 років він буде використовувати цю ділянку, ніхто її не забере. Я думаю, ці переваги якраз і пояснюють, чому "Земельний банк" показує зростання орендної плати в таку кількість разів від стартової вартості.

Який він, ваш звичайний орендар?

Згідно з нашими дослідженнями, 72,8% учасників, які здобули перемогу на онлайн-аукціонах "Земельного банку", складають малі та середні агропідприємства з чисельністю працівників до 50 осіб.

Отже, типовий суборендар державної землі виглядає як невеличкі або середні фермерські господарства, які мають досвід роботи на цих землях протягом тривалого часу. Вони займаються розвитком свого бізнесу разом із родичами та зазвичай мають у штаті кілька працівників. В основному, це індивідуальні виробники сільськогосподарської продукції.

Для наших орендарів надзвичайно важливо, щоб земельна ділянка розташовувалася в близькості до основного господарства. Це дозволяє зекономити час і ресурси, спростити логістичні процеси та полегшити планування робочих завдань. Найважливіше, що вони щиро прагнуть дбайливо ставитися до цих земель.

Які дії ви вживаєте щодо земельних ділянок, для яких не вдалося знайти орендаря? Чи є можливість зменшувати початкову вартість на такі ділянки, подібно до того, як це здійснює Фонд державного майна з державними активами?

Ми оголошуємо повторні аукціони на ці земельні ділянки, а також інформуємо про них у наших соціальних мережах, зокрема на Facebook та у Telegram-каналі, а також через розсилки до громад. Проте, варто зазначити, що ми не можемо знижувати стартову ціну. Вона встановлена на рівні 12% від нормативної грошової оцінки і не може бути нижчою за суму, вказану в угоді з Держгеокадастром.

З 506 проведених аукціонів 156 не відбулися. Цікаво, що в 107 з цих випадків учасники самостійно підняли ціну. Наприклад, у Львівській області за одну з земельних ділянок була запропонована ціна 741 тис. грн за гектар. Втім, зрозуміло, що ніхто не має наміру підписувати протокол такого аукціону. У результаті учасники скасованих аукціонів втрачають свої гарантійні внески.

Яка мета цього процесу?

Щоб продовжити нелегальне використання державних земель, які вони в даний час обробляють за неформальною угодою з представниками державних підприємств, ми організовуємо торги, але їх постійно зривають. Це повторюється знову і знову. Офіційний користувач не має можливості зайти на земельну ділянку, тоді як тіньові ділки вважають за краще втрачати гарантійні внески, ніж відмовлятися від оброблюваних земель.

Однак у нас уже функціонує відділ моніторингу, який виїжджає на такі земельні території. Вони перевіряють, чи ведеться обробка земельної ділянки, а після цього ми звертаємося до правоохоронних органів. Ділянка підлягає арешту. Я не можу зрозуміти, на що розраховують ті, хто зриває торги, але цю землю вони не зможуть обробляти незаконно.

Аграрії скаржаться, що аукціони скасовують через неповний пакет документів

-- Така проблема існує. Після визначення переможця ми також перевіряємо пакет документів, який він подав. Походження коштів, санкції, чи не пов'язаний він з країною-агресором тощо. До завершення торгів ми не знаємо, хто бере участь в них і не бачимо їх документи, це інструмент запобігання корупції. На цьому етапі їх перевіряє торгівельний майданчик, через який авторизувався учасник.

Ми бачимо документи вже після завершення аукціону. Буває, що не подають навіть паспорт одного із засновників сільгоспвиробника-юрособи. Регламент не дозволяє "доносити" документи, а без них ми не можемо встановити структуру власності або походження коштів. В таких випадках, а їх вже було 49, ми вимушені відмовляти переможцю в підписанні протоколу. Далі це право переходить до учасника №2. Якщо він відмовиться -- аукціон скасовується і оголошується новий.

Скільки триває процес оформлення договору оренди та які додаткові витрати можуть виникнути у орендаря?

-- По закону максимальний термін підписання договору -- 20 робочих днів з моменту проведення торгів. За три дні після аукціону переможець має підписати протокол, що він згоден з результатом. Далі протягом трьох днів ми перевіряємо його документи, і в разі успіху переможцю надсилається договір в електронному вигляді. Він має його підписати і протягом п'яти робочих днів сплатити за оренду ділянки на рік вперед.

Отже, якщо затягувати до самого кінця, процес оформлення займе 20 робочих днів. Але якщо суборендар готовий підписати угоду відразу, все може бути завершено навіть за три дні. Наприклад, орендарі прагнуть встигнути до початку посівної кампанії, тому намагаються максимально швидко зібрати необхідні документи.

Переможець аукціону сплачує лише адміністративний збір за оформлення договору оренди, відшкодувавши витрати.

Які землі в цілому найпопулярніші: дешеві, родючі, великі ділянки? Які тренди вже фіксуєте?

У центральному регіоні спостерігається найвища конкуренція. У Вінницькій області на одну ділянку претендує в середньому 22 учасники, тоді як у Черкаській та Полтавській областях - по 14, а в Кіровоградській - 11. Цей регіон славиться великими і рівними земельними наділами з родючими ґрунтами, що містять високу концентрацію гумусу. Тому попит з боку орендарів тут завжди залишається стабільно високим.

Однак, попит на земельні ділянки не завжди відповідає кількості угод щодо їх оренди. Наприклад, найбільша кількість використовуваних ділянок зафіксована в Житомирській області – 48, за нею йдуть Кіровоградська область з 42 ділянками, Запорізька з 27, Закарпатська з 25 та Вінницька з 23.

Чи варто розглядати можливість пошуку земельної ділянки, що належить державі, виходячи з припущення, що вона могла бути менш інтенсивно експлуатована в порівнянні з приватними територіями?

Зовсім інша справа. 90% земель, які були передані "Земельному банку", використовувались у різноманітних "сірих" схемах на термін лише один рік. Це означає, що одна особа обробляла поле, виснажуючи його, а потім інша особа робила те ж саме. Не було чіткого розуміння, на який період ця земля буде доступна. Наразі, якщо аграрій укладає договір оренди на 14 років, він має можливість отримувати прибуток не лише впродовж одного року, а протягом 5, 7 чи навіть 10 років. Тому аграрії зацікавлені інвестувати у цю землю для її покращення, що дозволить в майбутньому досягти кращих результатів. Таким чином, наш проект змінює традиційний підхід до використання земельних ресурсів.

"Земельний Банк" вводить нові механізми контролю для орендарів, які стосуються сівозміни, обробки ґрунтів та інших аспектів.

Ні, наша основна мета полягає в тому, щоб не ускладнювати життя орендарям та не впроваджувати умови, які могли б дозволити чиновникам отримувати особисту вигоду. Наприклад, ми прагнемо уникати ситуацій, коли договір оренди може бути неправомірно розірваний, як це було в минулому в Держгеокадастрі, або створювати інші штучні бар'єри.

Основою нашого орендного контракту є стандартний договір, затверджений постановою Кабінету Міністрів. У ньому підкреслюється важливість виготовлення агрохімічного паспорта, оскільки попередження деградації ґрунту є обов'язковою умовою користування земельними ділянками державного фонду. Перед тим, як передати землю в оренду, необхідно задокументувати її початковий стан. Тому протягом двох місяців після нашого звернення до суборендаря він повинен отримати агрохімічний паспорт для цієї ділянки. Цей документ можна оформити як у державних, так і в приватних установах, коштує він приблизно 3-5 тисяч гривень за всю територію. Це невеликі витрати, якщо порівняти з мільйонами гривень, які витрачаються щорічно на оренду земель площею в сотні гектарів.

Які фактори заважають швидкому наданню нових земельних ділянок в оренду? Який час знадобиться для завершення процесу "оцифрування" та підготовки всіх земель, що належать державі, до аукціонного продажу?

Останні дані інвентаризації показують, що в державній власності знаходиться 806 тисяч гектарів землі. Ці території входять до сфери державного управління, перебувають у постійному користуванні державних підприємств та під контролем таких установ, як Фонд державного майна України, Національна академія аграрних наук, Міністерство освіти і Міністерство юстиції. Фонд державного майна вже підготував другий пакет ділянок загальною площею понад 206 тисяч гектарів, що включає землі держпідприємств ФДМУ та НААН. Проект розпорядження вже направлений до центральних органів влади для узгодження. Після цього він буде переданий Кабінету Міністрів, який ухвалить рішення. Теоретично, процес узгодження може зайняти від одного до двох місяців, але, на мою думку, не більше двох.

Які фактори стримують впровадження нових земель в обіг? Безумовно, основною причиною є війна. Приблизно третина земель, що належать Фонду державного майна України та Національній академії аграрних наук, опинилися під російською окупацією. Хоча точних даних щодо територій, які знаходяться під контролем, немає, за повідомленнями інших установ, близько 30% усіх державних сільськогосподарських земель нині в окупації. Це, безперечно, негативно позначається на площах, доступних для оренди.

Чи готовий бізнес сьогодні орендувати всі можливі земельні площі? Уявімо, що "Земельний Банк" оголосить аукціон на 600 тисяч гектарів у своїх контрольованих зонах. Чи були б аграрії готові орендувати цю всю землю?

Ми не надаємо в користування всі доступні площі одразу, а застосовуємо кластерний підхід. В межах 30-кілометрової зони ми обмежуємо кількість торгів до п'яти на день. Наприклад, якщо ми плануємо здавати в оренду 30 або 50 ділянок у рамках одного кластеру за один день, перший аукціон стартує о 11:00, а наступні відбуватимуться о 11:15, 11:30, 11:45 і так далі. Через високий інтерес учасників, деяким доведеться брати участь у кількох аукціонах, інші можуть не знати, яка ділянка є для них найпривабливішою, а хтось може не встигнути підготувати необхідні документи для участі в кількох торгах. Занадто велика кількість щоденних аукціонів у рамках одного кластеру може призвести до збільшення випадків відмов переможців, непорозумінь та скарг на роботу системи.

Міністр аграрної політики Віталій Коваль оголосив, що доходи від оренди будуть використані для підтримки розвитку агропереробної галузі та тваринництва. Яким чином будуть вибирати отримувачів, і чи матиме "Земельний банк" можливість брати участь у розподілі цих доходів?

-- Дійсно, кошти від оренди йдуть на спецрахунок, і будуть використані для розвитку тваринництва, їх розподілятиме Мінагрополітики. Я не можу сказати, як буде відбуватися відбір і які будуть критерії, бо "Земельний банк" не бере участь в розподілі. Наше завдання -- стати спонсором програми розвитку і накопичити якнайбільше коштів для її реалізації.

Проєкт розроблявся та реалізовувався за участю USAID. Наскільки критичною є його зупинка?

USAID надавав нам консультаційні послуги та підтримував нас на початковому етапі, коли в команді працювало лише кілька осіб. Наразі у нас всього 29 співробітників, тому їхня допомога в сфері аналітики та інформаційних ресурсів залишалася надзвичайно важливою для нас.

Не скажу, що ми без них не можемо функціонувати. Але в перспективі ми планували з ними маркетингові речі, щоб залучити більше учасників торгів, і більше аграріїв знали про "Земельний банк".

Ваше особисте бачення: чи варто в перспективі приватизувати ці 806 тисяч гектарів, що перебувають у державній власності? Або ж державі слід зберегти цей актив, який забезпечуватиме стабільний дохід для підтримки різних програм?

Мене, в принципі, не вражає концепція приватизації, оскільки внаслідок цього в державній власності залишилося менше мільйона гектарів з понад десяти мільйонів. Чи призвело це до зростання сільського господарства? Ні. Якщо приватизувати те, що ще залишилось, держава ризикує зовсім позбутися цього ресурсу.

Дійсно, кожен громадянин має право отримати певну кількість земель за одним з шести видів цільового призначення. Найбільш відомий -- це два гектари під ведення особистого селянського господарства: городництво, овочівництво тощо. Але будемо чесними -- більшість з тих, хто отримав ці два гектари, одразу їх передали сільгоспкомпаніям для товарного рослинництва.

Отже, я переконаний, що такі земельні наділи слід зберігати в державній власності, використовуючи їх для підвищення доданої вартості в аграрному секторі, а не просто безкоштовно роздавати.