Ринок земель для будівництва в Україні став більш динамічним: які наслідки це має для цін -- Delo.ua

2 липня на заході HR Wisdom Summit відкрийте для себе секрети успішного та стратегічного партнерства між керівником і фахівцем, який формує бізнес-цінності через ефективне управління талантами.

Ринок землі в Україні у I кварталі 2025 року відновився і стабільно зростає, повідомляє Delo.ua з посиланням на звіт геоінформаційної системи збору, аналізу і візуалізації цінових показників ринку нерухомості України "Увекон".

Незважаючи на складну безпекову ситуацію, попит на землю для індивідуальної забудови тримається на доволі високому рівні, особливо у найбільш забезпечених інфраструктурою регіонах.

Середня вартість одного ару (100 м²) на території країни досягла приблизно $2 500 (≈103 тис. грн), що є вищим за дані грудня 2024 року.

Аналітики зазначають, що на ринок вплинула також девальвація гривні, яка утримує відчутну розбіжність між гривневим і доларовим еквівалентами - у перерахунку в нацвалюті ціни зросли від помірного рівня у 99-104 тис. грн/ар у грудні до близько 108 тис. грн/ар у квітні (через інфляцію та девальвацію). Відповідно, динаміка цін показує загальну стабільність з легким підвищенням у весняні місяці.

Найвищі ціни на земельні ділянки під забудову зафіксовані у Києві, де вартість сягає приблизно $12 426 за ар, а також в Одеській області з ціною близько $5 419 за ар. Це підтверджують дані "Інтерактивного звіту" компанії "Увекон". У західних регіонах України також спостерігаються високі ціни: у Закарпатті середня вартість становить близько $2 425 за ар, а у Львівській області - приблизно $2 349 за ар.

У Київській області, завдяки її близькості до столиці, середня вартість землі становить $2 581 за ар (в бізнес-районі Києва ця цифра перевищує $12 000 за ар). У той же час, на півночі та в центрі країни, зокрема в Чернігівській, Сумській та Полтавській областях, ціни на землю є найнижчими, коливаючись приблизно від $840 до $920 за ар.

"Ці відмінності свідчать про нерівномірний прогрес в інфраструктурі, транспортному забезпеченні та факторах безпеки: в регіонах, де бої або ризик активних військових дій відчуваються сильніше, спостерігається зниження попиту на земельні ділянки", - зазначають експерти.

Аналіз середніх цін на продаж земельних ділянок для будівництва в Україні за квітень показує, що найбільш дорогими регіонами є Київ, Одеська область та західні території. У той же час, найнижчі ціни на землю спостерігаються на північних та центральних територіях країни.

Дані за типами територіальних громад демонструють, що найбільша вартість ділянок зосереджена в міських громадах - переважно навколо обласних центрів і великих міст. Середня ціна в міських громадах у квітні 2025 року становила близько $2 627/ар, тоді як у селищних громадах - близько $1 684/ар, а в сільських - $2 179/ар.

Аналітики компанії "Увекону" зазначають, що підвищення цін у міських територіях викликане розвитком інфраструктури, такої як дороги, комунікаційні системи та соціальні об'єкти, а також близькістю до ринку праці. У свою чергу, селищні громади зазвичай мають нижчі ціни в порівнянні з містами через меншу щільність інфраструктури, проте часто дорожчі за віддалені села завдяки більшій доступності до міських центрів.

Наприклад, під забудовою на околицях міст (Києва, Львова, Харкова) ціни нижчі, ніж у престижних столичних районах, але вищі за периферійні села.

Дослідження взаємозв'язку між ціною та площею земельних ділянок вказує на те, що менші ділянки мають вищу вартість за сотку у порівнянні з більшими. Згідно з отриманими даними, середня вартість за ар для ділянок площею до 15 соток становить приблизно $2 783, тоді як для ділянок площею понад 30 соток - близько $1 833 за ар.

Як впливає розмір ділянки на ціну: у квітні 2025 р. дрібні лоти (≤15 соток) мають вищу ціну за сотку ($2 783) порівняно з великими ділянками (>30 соток, $1 833/ар).

Цей феномен виникає внаслідок зростаючого інтересу до малих ділянок, особливо для забудови котеджів, адже їх простіше реалізувати та розподілити. У той же час, великі земельні ділянки часто пропонуються за зниженою ціною (менша вартість за квадратний метр) через обмежену кількість можливих покупців.

На ринку земельних ділянок одночасно впливають як макроекономічні, так і геополітичні фактори. З одного боку, інфляційні процеси призводять до зростання витрат на будівництво, що, в свою чергу, підвищує ціни. З іншого боку, девальвація гривні робить сегмент, що оцінюється в доларах, більш чутливим, що обмежує темпи зростання в доларовому еквіваленті.

На ринок значною мірою впливають чинники безпеки. В умовах війни спостерігається нерівномірний розподіл попиту: деякі території (окуповані або заміновані) фактично "випадають" з ринкової активності, а споживачі змушені переорієнтовуватися на більш безпечні регіони – переважно центрально-західні області та передмістя великих міст. Цей "перетік" покупців сприяє зростанню цін на земельні ділянки у безпечніших районах.

По-друге, ціни на земельні ділянки зростають у зв'язку з покращенням інфраструктури та транспортних шляхів. Ремонт чи будівництво автомобільних доріг сприяє підвищенню вартості землі в сусідніх громадах. Наприклад, ділянки, розташовані поблизу головних трас чи залізничних станцій, мають вищу ціну завдяки покращеним умовам для транспортування. Також, розвиток освітніх закладів, медичних установ та інших об'єктів соціальної інфраструктури робить прилеглі території більш привабливими для покупців.

Згідно з прогнозами, попит, що концентрується ближче до великих міст і транспортних артерій, зростатиме і надалі. Також очікується довгостроковий ефект від програм реконструкції та державних ініціатив (наприклад, іпотечних програм на купівлю житла), які у перспективі можуть додатково підвищити попит на землі під забудову.

Аналітики рекомендують покупцям орієнтуватися на перспективні, але безпечні регіони. "Якщо є можливість, розглядайте ділянки біля обласних центрів або поблизу великих міст - попит на них залишається високим. Водночас не завадить враховувати девальваційні очікування: в умовах невизначеності можлива фіксація ціни в доларах або оцінка в гривні з урахуванням курсового ризику", - наголошують в Увекон.

Одночасно, експерти вважають, що коливання валютного курсу та геополітичні загрози вимагають обережного підходу: як покупцям, так і продавцям слід уважно вивчати місцеві тенденції та уникати надмірного зростання цін, а інвесторам – зосередитися на середньострокових прибутках та диверсифікації своїх інвестицій.

Для інвестицій з тривалою перспективою цікаві земельні ділянки, що розташовані неподалік від існуючої або запланованої житлової нерухомості в регіонах з позитивними демографічними змінами.