Новий тренд чи експеримент в обмеженій ніші: чому забудовники звернули увагу на прибуткову нерухомість.

Через воєнні ризики та обмежене банківське кредитування українські девелопери шукають нові шляхи диверсифікації та залучення капіталу. Новими тенденціями стали розвиток ринку дохідної нерухомості та інвестиційних REIT-фондів.

Чому Карпати стали епіцентром будівництва дохідних об'єктів та скільки можна заробити на апартаментах - читайте в матеріалі РБК-Україна.

Перетворення девелопменту

Традиційний підхід до продажу квартир залишається ключовою стратегією для більшості забудовників в Україні. Проте останнім часом зростає інтерес до сегменту дохідної нерухомості, включаючи апарт-готелі та дохідні будинки, що відкриває нові можливості для диверсифікації доходів.

За даними ЛУН, наприкінці 2025 року в Україні було зареєстровано 105 проєктів комерційної нерухомості.

Крім того, щороку спостерігається зростання загальної пропозиції нерухомості такого типу. За інформацією ЛУН, у 2023 році було запущено всього 12 таких проектів, тоді як у 2024 році їх кількість зросла до 30. Ця тенденція продовжилася й у 2025 році: на ринку вже з'явилося 20 нових об'єктів, а ще 18 планується вивести до завершення року.

Український ринок дохідної нерухомості зараз формують переважно профільні оператори та компанії. Серед найбільших гравців можна виділити Standard One, Apartel Resorts та Ribas Group.

Водночас класичні українські забудовники також починають тестувати таку модель. Наприклад, за даними відкритих джерел, найбільша будівельна компанія Івано-Франківська blago будує свій перший апарт-готель Son Daven у Яремче. Здати в експлуатацію планують у 2028 році.

Карпатське диво

Основним центром розвитку інвестиційної нерухомості стало Західна Україна. Згідно з інформацією від ЛУН, 86% усіх проектів дохідної нерухомості зосереджено в трьох західних регіонах:

* Івано-Франківська - 57%;

* Львівська - 20%;

* Закарпаття - 9%.

Як пояснюють представники Ribas Group у коментарі РБК-Україна, концентрація такої кількості нових проєктів дохідної нерухомості саме в Карпатському регіоні є наслідком поєднання кількох факторів.

Основним аспектом є фактор безпеки. У порівнянні з іншими частинами країни, Західна Україна стикається з набагато меншими військовими загрозами. Це робить Карпати привабливими для девелоперів і приватних інвесторів, які прагнуть зменшити свої ризики.

Зображення: Де в Україні зводять комерційну нерухомість (інфографіка від РБК-Україна)

Згідно з інформацією від Ribas Group, серед інших важливих чинників можна виділити перехід до цілорічного відпочинку, що став можливим завдяки впровадженню літніх активностей, а також варіант дистанційного управління.

Через те, що значна частина інвесторів проживає і генерує капітал у центральних та південних регіонах країни, співпраця із досвідченою керуючою компанією робить актив інвестора повністю автономним. Оскільки оператор бере на себе всю операційну частину.

Крім того, Ribas Group зазначає, що сезонність під час війни стала менш вираженою, хоча зимовий лижний сезон все ще демонструє високий рівень завантаженості, що становить 85-95%. Влітку ж кількість туристів у Карпатах значно залежить від інтенсивності обстрілів на півдні країни.

Незважаючи на швидкий розвиток, ринок інвестиційної нерухомості в Україні все ще залишається спеціалізованим сегментом у сфері девелопменту.

Згідно з інформацією від ЛУН, до кінця 2025 року в Україні було втілено в життя 75 подібних проєктів. Проте щороку спостерігається зростання кількості нових ініціатив. В компанії підкреслюють, що значний інтерес з боку інвесторів вже дає змогу вважати дохідну нерухомість окремим сегментом ринку, який особливо активно розвивається на заході країни.

Варіанти фінансування

Ключовим чинником, що впливає на розвиток будівельної галузі, є здатність девелоперів забезпечувати фінансування, що стає особливо актуальним і складним завданням під час війни.

Наразі класична банківська іпотека не може закрити потребу забудовників у фінансуванні старту будівництва, адже банки часто відмовляються кредитувати покупців на стадії "котловану".

"Об'єкти, що перебувають на початковій стадії будівництва, зокрема на етапі котловану, є найбільш ризикованими. Саме з цієї причини ми ввели банківську акредитацію для девелоперів та конкретних житлових проєктів", - розповіла в інтерв'ю РБК-Україна Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління Глобус Банку.

Окрім цього, зазначає вона, в актуальних умовах більшість фінансових установ відчувають себе значно впевненіше, працюючи з об'єктами, які вже введені в експлуатацію або досягли значного рівня готовності (понад 50%).

Зображення: Яка кількість комерційних об'єктів нерухомості зводиться в Україні (інфографіка від РБК-Україна)

У зв'язку з тим, що отримати банківську іпотеку на об'єкти, що перебувають на початкових стадіях будівництва, досить складно, девелопери змушені шукати альтернативні способи для залучення капіталу від громадян. У відповідь на ці виклики, ринок почав активно розвивати REIT-фонди та інвестиційні паї.

REIT-фонди - це інструмент колективного інвестування в нерухомість. Фонд об'єднує кошти багатьох інвесторів, купує або будує об'єкти під професійне управління, а дохід від оренди розподіляється між усіма вкладниками.

Водночас слід зазначити, що класичних REIT (Real Estate Investment Trust) в українському законодавстві не існує. Їхню функцію виконують інститути спільного інвестування (ІСІ), діяльність яких регулюється законодавством та контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондових ринків (НКЦПФР).

Зображення: Як уникнути помилок при інвестуванні в REIT-фонди (інфографіка від РБК-Україна)

Найчастіше девелопери використовують корпоративні (КІФ) та пайові (ПІФ) інвестиційні фонди. Вони дозволяють акумулювати кошти інвесторів для будівництва та управління нерухомістю. Наприклад, компанія Taryan Group запустила Taryan Invest, blago - інвестиційний фонд blago.invest, а системний забудовник РІЕЛ - Riel Invest.

Популярність цих інвестиційних механізмів підтверджується складом українського ринку колективних інвестицій. Згідно з даними Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ), на кінець 2025 року з 1892 фондів більше 93% становили закриті корпоративні та пайові фонди. Ці фонди є найкращим вибором для фінансування девелоперських проектів, оскільки враховують тривалість інвестиційного циклу в сфері нерухомості.

Додатковим свідченням зростання інтересу до колективних інвестицій є динаміка активів під управлінням КУА. За даними УАІБ, за 2021-2025 роки обсяг активів інститутів спільного інвестування збільшився з 536,7 млрд гривень до 692,4 млрд гривень, попри скорочення кількості самих керуючих компаній. Це може свідчити про поступову концентрацію капіталу у великих системних гравців ринку.

Як зазначив Владислав Свистунов, керуючий активами в ICU, у розмові з РБК-Україна, український ринок рухається звичними міжнародними шляхами. Після появи військових облігацій на ринку державного боргу, наступним логічним кроком стало впровадження моделі REIT. Багато людей вважають нерухомість зрозумілим і надійним видом активу.

Крім того, однією з причин, чому ці структури користуються популярністю, є їхній податковий статус. Кошти, що акумулюються в інститутах спільного інвестування, не підлягають оподаткуванню на прибуток до моменту, коли інвесторам виплачуються доходи. Це створює можливість реінвестувати всю залучену суму в будівництво та розвиток проекту.

Проте, застерігає Свистунов, головним ризиком є неповне розуміння ліквідності ринку. Більшість інвесторів звикли до швидкого та легкого продажу цінних паперів і виходу з інвестиції. Але в кризові періоди такий вихід відбуватиметься зі значною втратою в ціні.

Також важливо враховувати ризики, пов'язані з конкретним фондом. Як зазначає Свистунов, основні ризики полягають у якості самого активу, зокрема в його бізнес-моделі та в рівні професіоналізму компанії, що надає послуги.

Як функціонує керуюча екосистема

Рівень початкових інвестицій значно варіюється в залежності від обраної моделі. У фондах колективного інвестування мінімальна сума може становити від 1000 гривень для інвестицій у комерційну нерухомість і приблизно 150 тисяч гривень для житлових проектів.

При інвестуванні в апарт-готелі, зазвичай, інвестори придбають окремі номери або апартаменти, ціна яких коливається від 40 до 80 тисяч доларів. В той же час, елітні варіанти можуть мати цінник, що перевищує 100 тисяч доларів.

Основне питання, пов'язане з розподілом прибутку між інвестором і оператором, визначається умовами, установленими керуючою компанією.

Відповідно до інформації, наданої компанією Ribas Group, операційний прибуток розподіляється у співвідношенні 80% до 20%, з яких 20% становить комісійна винагорода для керуючої компанії. Хоча більшість прибутків готелів є передбачуваними, в окремих проєктах девелопер пропонує гарантований мінімальний дохід протягом перших 2-3 років функціонування об'єкта.

Щодо самої дохідності, то, за даними Ribas Group, на 1-3 рік роботи середня валютна дохідність становить 5-7% річних, поки об'єкт напрацьовує базу гостей і налаштовує усі операційні процеси. З третього року прибуток виходить на 9-11% річних в залежності від вартості входу у проєкт.

Згідно з інформацією від ринкових учасників, інвестори також очікують отримати додатковий прибуток від зростання вартості об'єкта під час його будівництва. В окремих проєктах приріст вартості активів до моменту введення в експлуатацію може сягати 15-30%. Проте цей показник залежить від місцезнаходження та успішності виконання проєкту.

Додаткові послуги, такі як SPA, ресторан, клінінг та цифрові додатки, є вирішальними для формування фінансових показників апарт-готелю, зазначають експерти Ribas Group. Ці сервіси допомагають залучити гостей та створюють умови для комфортного перебування в комплексі, не вимагаючи пошуку розваг поза його межами.

Що стосується управління міською прибутковою нерухомістю, то, як зазначив співвласник Standard One Олександр Овчаренко у коментарі РБК-Україна, особливість їхньої моделі - у централізованому управлінні. Це потребує координації та балансу інтересів інвесторів, орендарів і керівної компанії.

Оператор S1 Property займається управлінням заселення, контролем технічного стану, виконанням ремонтних робіт, забезпеченням безпеки та скороченням часу простою. Виклик полягає в тому, що всі ці процеси повинні функціонувати як інтегрована система.

Апарт-готелі проти інвестиційних жилових комплексів

Згідно з аналізом експертів ЛУН, короткострокові апарт-готелі показують успішне партнерство між девелоперами і готельними операторами, що призводить до їх щорічного зростання. Водночас, хоча девелопери вважають масове будівництво міських прибуткових будинків перспективним напрямком, говорити про його активне зростання поки що не зовсім коректно.

Представники Ribas Group також підтверджують, що апарт-готелі розвиваються швидше за прибуткові будинки. За однакової локації та класу, окупність апарт-готелю коротша за житлову приблизно на 3-6 років.

Чиста маржа при значному завантаженні об'єкта перевищує показники на 1-4%. Валова прибутковість, в свою чергу, зростає на 4-8%. Однак цей позитивний ефект частково компенсується підвищеними витратами на рекламу, обслуговуючий персонал та ремонтні роботи.

Одночасно, як зазначає Олександр Овчаренко, рентабельність житлового комплексу досягається завдяки орендному доходу протягом 10-15 років або навіть більше, а також необхідному часу на зведення, який становить 5-7 років.

Він вважає, що в Україні відсутні як спеціальні стимули, так і можливість отримання довгострокового фінансування для реалізації такої моделі розвитку.

Перспективи співпраці між державою та приватним сектором

Для того, щоб прибуткові будинки перейшли із нішевого продукту в масове доступне житло Олександр Овчаренко пропонує декілька умов.

"Максимальний синергетичний ефект можна досягти завдяки комбінації різних чинників: доступні довгострокові кредити терміном на 15-20 років, фінансування проектів, а також державні або донорські гарантії та стимули. Крім цього, важливими є земельні та податкові пільги, а також стабільність регуляторних умов", - зазначає він.

Окремою проблемою, за його словами, є те, що в поточному податковому законодавстві правила не зафіксовані на весь інвестиційний цикл і можуть змінюватися посеред проєкту. Проте девелопери готові інвестувати в довгі проєкти за умови стабільності цих правил.

Також для збільшення доступності житла, пропонує Овчаренко, місто могло б надавати землю у довгострокову пільгову оренду та підводити комунікації. Приватний девелопер натомість передавав би визначену частку квартир (20-30%) під доступну або соціальну оренду.

В цілому ринок прибуткової нерухомості в Україні перетворився для девелоперів на можливість знаходження нових джерел стабільності. Однак, щоб цей сектор міг продовжувати розвиватися та стати повсякденним явищем, необхідні не лише заходи з боку держави, а й готовність інвесторів до адаптації до змінюваних форматів.

Запитання та відповіді (Часто задавані питання)

Яка основна відмінність між апарт-готелем і прибутковим будинком?

Апарт-готелі призначені для короткострокової оренди та туристичних потреб з відповідним сервісом, в той час як прибуткові будинки створені для тривалого проживання місцевих жителів.

Чому саме в Карпатах зосереджено найбільше проєктів у сфері дохідної нерухомості?

Завдяки питанням безпеки, переходу на цілорічний режим відпочинку та можливості передати об'єкт в повністю автономне управління управляючій компанії.

- Як працює інвестиційний REIT-фонд у девелопменті?

- Фонд залучає кошти багатьох вкладників для будівництва чи купівлі об'єктів, а отриманий прибуток від оренди розподіляє між інвесторами.

Як відбувається розподіл прибутку при інвестуванні в апарт-готелі?

Звичайне співвідношення складає 80/20, де 20% від операційного прибутку відведено на винагороду оператора за його управлінські послуги.

Які кроки необхідно вжити, щоб прибуткові житлові комплекси стали поширеним явищем у міських умовах?

- Забезпечення девелоперів доступними кредитами на термін від 15 до 20 років, вигідні умови оренди землі від міської влади та стабільні податкові норми на весь період реалізації проекту.