Як змінився ринок житла за 2016 рік і чого чекати в новому році

Угод минулого року було більше та ціни йшли вниз

На тлі провального 2015 року (деякі експерти вважали його найгіршим за весь час після виходу з кризи 2008-2009 років), минулий 2016-й на ринку житлової нерухомості виглядає цілком гідно. Більшість опитаних фахівців вважають, що в цілому він був продуктивніше свого попередника, хоча є й інші думки. Оцінки багато в чому залежать від того, про який саме регіон України йдеться.

2016 року ми спостерігали чинники, які мали бути дуже корисними ринку нерухомості. По-перше, знизилася інфляція, та й девальвація гривні придбала набагато спокійніший характер, що не вселяє паніку. По-друге, економіка нарешті перейшла від падіння до зростання. І навіть тривалі проблеми банківської системи в певному сенсі виявилися на руку ринку житла, оскільки збільшили інвестиційну привабливість об'єктів нерухомості. З іншого боку – купівельна спроможність громадян продовжувала знижуватися (без урахування грудня річний індекс реальної заробітної плати становив 89,8%). Крім того, проти ринку нерухомості "працювали" тарифи, що підвищуються.

Про те, що відбувається на ринку житлової нерухомості, нам розповіли президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Сергій Злидень, заступник голови Київського відділення АФНУ Владислав Кулешенко, директор РБ "Варіант", керівник Львівського відділення АСНУ Андрій Борисов, генеральний директор ТОВ "Проконсул", керівник Харківського відділення АФНУ Олексій Попов, директор ТОВ "Флагман", керівник Миколаївського відділення АСНУ Андрій Алейников і провідний спеціаліст департаменту маркетингу карті компанії SV Development Сергій Костецький.

ЦІНИ, ЩО ПОВЗУТЬ ВНИЗ, І НЕЗВИЧАЙНО МЛЯВИЙ ГРУДЕНЬ

В цілому минулий рік виявився трохи активніше 2015-го – в тому сенсі, що угод з купівлі-продажу житлової нерухомості трапилося трохи більше. У деяких регіонах це пожвавлення було помітніше – наприклад, в Миколаєві. "2016 був краще 2015-го однозначно, – каже Андрій Алейников. – З довоєнним конфліктом цифри, звичайно, не порівняти, але почав реалізовуватися відкладений попит. Зросли продажі, продовжилося будівництво, в нерухомість знову пішли якісь інвестиції". У деяких містах, наприклад, у Львові, щоб помітити пожвавлення, потрібно вдивлятися в окремі сегменти ринку. "Ринок ожив, – говорить Андрій Борисов. – Але частково". Так, за словами Борисова, кількість придбань на первинному ринку в рази перевищує кількість придбань вторинного житла.

На протилежному кінці країни, в Харкові, пожвавлення розгледіти важко: "З одного боку, ми маємо таких очікувань загострення військових дій, що позитивно впливає на ринок, – говорить Олексій Попов. – Але купівельна спроможність населення знижується. Тож ринок не зріс і особливої . активності не отримав. Здебільшого він живе за рахунок обмінних операцій – в 60-70% випадків люди щось продають і щось купують. Хто покращує свої житлові умови, хто погіршує, тому що "комуналка" досить висока". Стосовно столиці, то, за словами Владислава Кулешенка, для вторинного ринку 2016 рік був гірше, а для первинного – трохи краще. "2016-й – рік як рік, – каже Сергій Костецький. – Все було стабільно, нічого кардинального не змінилося". Незвичайним минулого року виявився грудень: зазвичай цей місяць характеризується підвищенням активності на ринку. А цього разу він вийшов, за формулюванням Владислава Кулешенка, "якимось млявим".

Зниження купівельної спроможності гальмує активність ринку.

ЦІНИ. Доларові ціни на житло минулого року продовжували знижуватися. "Але це не можна назвати падінням, – стверджує Андрій Борисов. – Крім того, опускаються ціни нерівномірно: значно впала вартість житла в сегменті радянського будівництва (хрущовки, панельки) – близько 15% за рік. Але в рази повільніше знижуються в центральній частині Львова". У Харкові, за спостереженнями Олексія Попова, ціни на ринку просіли на 3-4%, а в столиці, на думку Владислава Кулешенка, – на 10-12%. Особливо це помітно за незручними околицями, наприклад, Троєщиною: Кулешенко наводить приклад, коли квартира в 100 кв. м там продалася за немислимі раніше $ 550 за кв. м, а трикімнатні в 70 кв. м – за $ 42-43 тис. І це в хороших сучасних будинках віком до 5 років! Перманентне зниження цін, а також зменшення прибутковості від вкладень в квартири на ранніх етапах будівництва, за словами Кулешенка, знижує інвестиційну привабливість нерухомості.

НОВОБУДОВИ СТАЮТЬ ЦІКАВІШИМИ

Проте недостатня довіра до банківської системи і відсутність доступних народу надійних альтернативних шляхів для вкладення грошей підтримували минулого року деякий інтерес до нерухомості як до інструменту інвестування. "Тенденція вкладення в новобудови для збереження капіталу триває", – говорить Сергій Злидень. "Якісь рухи на ринку були за рахунок проблем в банківській системі, – вважає Олексій Попов. – Адже гроші кудись треба вкладати".

Ціни передмістя майже наблизилися до вартості на околицях столиці.

РОЗВИТОК. Треба віддати належне забудовникам: вони виявляють неабияку активність і винахідливість, надихаючи нас на покупку квартир. І справа не тільки в небаченій раніше рекламній активності девелоперів. "Первинний ринок стає різноманітним, – розповідає Сергій Злидень. – З'являються нові різні програми розстрочки. А також нові форми забудови – розвивається малоповерхове будівництво, активно освоюється передмістя". Кияни вже встигли звикнути до великої пропозиції комфортних квартир в населених пунктах, що буквально примикають до міської межі столиці. З гарною транспортною доступністю (до метро з такого передмістя громадським транспортом можна дістатися швидше, ніж з деяких міських околиць), з досить розвиненою місцевою інфраструктурою, і все ще – з нижчими в загальному цінами. Хоча, як стверджує Владислав Кулешенко, "ближня" область фактично наблизилася за цінами до Києва. "Новобудови Вишневого, Броварів і тому подібних населених пунктів практично співмірні за цінами з житлом в крайніх районах Києва – Троєщині, Борщагівці", – каже Кулешенко.

Але той же тренд починає проявлятися і в інших великих містах. Наприклад, за словами Андрія Борисова, у Львові виглядає дуже перспективним будівництво багатоповерхівок в зручних місцях відразу за межею міста

МІНІАТЮРНЕ. Вже цілком сформований новий тренд – будівництво так званих смарт-квартир (площею 18-23 кв. м), головне достоїнство яких – доступна ціна. У Києві (і найближчому передмісті) такі квартирки можна придбати за $ 9,5-15 тис., у Львові ціни на них теж в районі $ 10 тис. "Вони призначені для молоді, студентів і аспірантів, яких у Львові дуже багато, – вважає Андрій Борисов. – Людина приїжджає до міста на кілька років, і краще купити собі недорогу квартиру, ніж за ці роки викласти за орендоване житло навіть більшу суму". Щоправда, як показує Владислав Кулешенко, треба уважно дивитися, як саме забудовник реалізував ідею смарт-квартири, щоб з подальшим її продажем не виникло серйозних проблем.

Тенденції. Малоповерхове передмістя і доступні за ціною мініатюрні смарт-квартири.

ОРЕНДА В ГРИВНІ ДОРОЖЧАЄ

Як каже Сергій Злидень, минулого року добре розвивалася оренда у Львові. "У нас спостерігається" приплив "населення. Дуже багато навчальних центрів, створюються робочі місця. Та й просто люди їдуть сюди в надії на краще життя, – пояснює Андрій Борисов. – Більша частина цього прибулого населення не настільки платоспроможна, щоб відразу купити нерухомість, тому зупиняється на оренді. І комфортабельні квартири – з ремонтом, меблями, технікою – зросли в ціні в гривневому еквіваленті. Всього вони піднялися на 15-20%. Тож навіть в доларовому еквіваленті ціни як мінімум точно не впали".

ОПТИМІЗАЦІЯ. У столиці інші двигуни ринку. "Зараз більшість угод – наслідок бажання оптимізувати свої витрати, – говорить Сергій Костецький. – Тенденція масового перетікання з дорожчого житла в дешевше". Як каже Владислав Кулешенко, середні ціни в гривневому еквіваленті теж підросли, але не настільки, щоб перекрити девальвацію гривні, тож в доларах вони навіть трохи знизилися. Легше помітити зростання мінімальних цін. Сьогодні, якщо ви хочете зняти нормальну, добре укомплектовану однокімнатну квартиру в спальному районі, за словами Сергія Злидня, потрібно розраховувати на ціну десь від 6 тис. грн. Дешевші варіанти "зловити" вкрай складно, хоча на початку року 5 тис. грн здавалися нормальною ціною. "Квартира за 5 тис грн здається буквально з 1-2 переглядів, особливо якщо вона хороша", – говорить Владислав Кулешенко.

Для порівняння, в Харкові, який теж багатий на студентів, рік тому в середньому за однокімнатну квартиру просили 2,5-3,5 тис. грн. За рік мінімальні ціни трохи підросли, і тепер, за словами Олексія Попова, за 2,5 тис. грн знайти вже складно. А у Львові, збираючись зняти пристойну (але без розкоші) "одиничку" в хорошому спальному районі – розраховуйте приблизно на 5 тис. грн.

Попит підстьобують студенти.

ЗАТРЕБУВАНІ ЕКОНОМНІ БУДИНКИ

Загальна тенденція зниження цін не залишила осторонь і сегмент індивідуальних будинків. Так, за даними ІАП "Столична нерухомість", за рік з грудня 2015 року ціни на будинки в Києві в доларах зменшилися на 12,4%. Останній квартал минулого року взагалі виявився знаковим – середня ціна "квадрата" столичних приватних будинків пройшла психологічно важливу рису в $ 1 тис. і опустилася до $ 994. Потроху знижувалися ціни і в передмістях: за даними SV Development, за рік середня ціна квадратного метра в Київській області від $ 611 дійшла до $ 598.

ПОПИТ. "Затребуваність будинків в 30-км зоні під Києвом залишається, – каже Сергій Злидень. – Попит невеликий, але стабільний. І то – він поширюється на той сегмент, в якому фактично немає пропозицій. Це нові будинки, бажано з усіма енергозберігаючими технологіями, і не більше 120, максимум 150 кв. м". Така ситуація складається не тільки під Києвом. "У Львові ще з радянських часів було багато індивідуального будівництва, потім були сплески в 90-ті, на початку 2000-х. Тобто будинків на ринку дуже багато. Але це великі, неенергоефективні і дуже дорогі в утриманні будинки. Зараз їх продають і по $ 500 за метр, але покупців немає", – розповідає Андрій Борисов.

МІНІМАЛІЗМ. Одна з тенденцій минулого року – зростання числа котеджних містечок. Але, якщо говорити, більшість з цих нових утворень важко назвати містечками – частенько в них всього по 6-12 будинків, і, природно, відсутня традиційна для справжнього котеджного містечка інфраструктура, хіба що вони розташовані в межах населених пунктів. Друга особливість – зазвичай пропонуються або таунхауси, або досить маленькі "теплі" котеджі.

ЧОГО ЧЕКАТИ

Завжди цікаво дізнатися, що було, але куди важливіше представляти, чого чекати в майбутньому. Треба сказати, що ніхто з опитаних експертів не зробив виключно оптимістичних прогнозів. "На 2017 рік ми очікуємо, швидше за все, таке ж зниження цін в доларовому еквіваленті – на 10-12%", – передбачає Сергій Злидень. З точки зору активності – ринок буде трохи "жвавішим", ніж 2016-го: очікується дуже повільне виповзання з тієї ями, в якій ми всі опинилися. Природно, все це із застереженням, що не буде масштабних бойових дій на Сході, ще якихось зовнішньо- або внутрішньополітичних катаклізмів. "Але якщо курс скакатиме, то ринок опускатиметься", – говорить Олексій Попов.

ОБВАЛЕННЯ. Є й інший погляд на майбутнє. "Звісно ж, що 2017 рік буде взагалі найскладнішим роком, – каже Сергій Костецький. – Навіть складнішим, ніж 2015-й". Причиною цього може виявитися те, що зіграють всі негативні фактори, які накопичувалися протягом 2016-го, але поки що не встигли себе проявити. Наприклад, підвищення тарифів люди в повній мірі встигли відчути тільки з приходом зими. Плюс збільшення мінімальної заробітної плати – і, відповідно, розміру податку на нерухомість, прив'язаного до неї. Утримувати об'єкти нерухомості стає все дорожче. "На початку цього року вже видно жорсткі тенденції за всіма сегментами, всюди різко зросла пропозиція, – каже Сергій Костецький. – Наприклад, за 10 днів на 30% зросла пропозиція приватних будинків в Києві". При цьому грошей у народу, а відповідно – платоспроможних покупців, – більше не стало. З чого випливає ймовірність того, що здешевлення нерухомості помітно прискориться.

МІХУР. А на ринку новобудов дешевшати вже й нікуди. "Собівартість будівництва суттєво зросла, багато об'єктів уже продають нижче собівартості, щоб отримати хоч якісь гроші. Будинки здають напівпорожніми, при цьому в Києві будується стільки ж, скільки 2007-2008 років, – попереджає Сергій Костецький. – Надувся найжорстокіший міхур. Якщо він вибухне – буде ще цікавіше, ніж з банками".

Сегодня