У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зафіксовано інформації про майже половину житлових об'єктів. Які наслідки це має?

Ольга Оніщук - приватний нотаріус та директор програми "Правова безпека власності" в Українському інституті майбутнього.

Щодо масштабів проблеми невизначених власників нерухомості в Україні, її причин та наслідків.

На сьогоднішній день питання збереження інформації про права власності українців, особливо тієї, що не була оцифрована та не зафіксована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП), стало надзвичайно актуальним. В умовах збройної агресії з боку росії українці втрачають не лише своє майно, але й документи, що підтверджують їхні права власності. Ці документи можуть бути знищені або пошкоджені внаслідок руйнування житла, або ж втрачені під час евакуації з небезпечних територій. Втрата правовстановлювальних документів, у поєднанні з відсутністю верифікованих даних у ДРРП, значно ускладнює, а в деяких випадках робить неможливим, доступ до ряду державних послуг та програм, включаючи компенсаційну програму "єВідновлення".

Для того, щоб оцінити масштаб проблеми з невизначеними власниками нерухомості в Україні, а також її причини та наслідки, спеціалісти нашої громадської організації "Поверни своє", за підтримки Міністерства розвитку громад та територій України й Проєкту Ради Європи "Сприяння розробці житлових рішень для осіб, які постраждали від війни в Україні", здійснили детальне дослідження. Результати цього дослідження були оприлюднені 31 березня 2025 року.

У цій публікації я докладніше ознайомлю вас із аспектами експертного аналізу, здійсненого нашою командою.

Визначити точну кількість невірогідних власників житла в Україні наразі є надзвичайно важким завданням, оскільки на державному рівні не було проведено відповідного аудиту. Облік житлового фонду та записи про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюються окремими шляхами.

З метою визначення кількості неверифікованих власників житла шляхом зіставлення інформації щодо об'єктів житлового фонду України і наявних реєстраційних записів про право власності у ДРРП були використані дані Держстату станом на 1 січня 2021 року, як такі, що були отримані шляхом проведення всебічного статистичного спостереження, а саме: загальну кількість квартир в Україні станом на початок 2021 року -- 17 385 384. Утім реальні цифри щодо об'єктів житлового фонду саме для цілей виміру кількості неверифікованих власників житла в Україні можуть бути значно вищими, адже з 2014 року відповідна статистика Держстату не враховувала інформацію про нерухомість, розташовану на ТОТ, відтак буквально за рік (відтоді, як росія анексувала Кримський півострів і встановила контроль над частиною територій Донецької і Луганської областей) за межами статистичного спостереження залишилося близько 2 600 000 житлових об'єктів. Потенційно цей весь масив інформації про об'єкти нерухомості може бути відображений у ДРРП.

Статистичні дані про верифікованих власників житла, інформація про яких міститься в Державному реєстрі речових прав, стали більш зрозумілими та чіткими. За даними Міністерства юстиції, на 15 жовтня 2024 року загальна кількість відкритих записів щодо об'єктів нерухомості в реєстрі становить 9 470 863. Ця цифра охоплює не лише житлові приміщення, але й інші типи об'єктів, такі як паркомісця, гаражі, нежитлові приміщення та інші. Водночас кількість записів, що стосуються виключно житлової нерухомості, дорівнює 7 754 345.

У рамках проведеного дослідження було визначено кількість неофіційних власників житла, спираючись на дані Державної служби статистики України станом на 1 січня 2021 року, а також на відкриті розділи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За попередніми оцінками, число неофіційних власників житла в Україні може досягати приблизно 9 мільйонів 600 тисяч осіб. Це свідчить про те, що інформація про майже кожну другу житлову одиницю відсутня в реєстрі, що може вказувати на те, що їхні власники не вжили заходів для реєстрації своїх прав на власність, що, в свою чергу, може свідчити про недостатню обізнаність громадян щодо процедури державної реєстрації. Щоб підтвердити або спростувати цю інформацію, експерти громадської організації "Поверни своє" провели опитування громадської думки.

Опитування відбулося з 30 жовтня по 13 листопада 2024 року у змішаному форматі. Учасники могли заповнити електронну версію анкети у Google-формі, а також скористатися друкованою версією, яка була доступна в державних нотаріальних конторах Києва, ряді приватних нотаріальних офісів столиці, а також у двох Центрах надання адміністративних послуг (ЦНАП) у Бучі та Ірпені. Цей комбінований підхід до збору даних дозволив залучити різні групи населення, включаючи людей похилого віку, які можуть не мати доступу до Інтернету або достатніх цифрових навичок.

У процесі здійснення дослідження громадської думки було зібрано 1391 анкету, з яких 545 заповнено в онлайн-форматі, а 846 – в офлайні. Географічний охоплення опитування охоплювало практично всі регіони України в межах її міжнародно визнаних кордонів. Відсутні відповіді лише від респондентів, які проживають у Закарпатській області та в місті Севастополь.

Для створення "портрету" неверифікованого власника житла було проаналізовано анкети 604 респондентів. У відповідь на ключове питання анкети: "Чи внесені дані про ваше житло до Державного реєстру прав?", 604 особи відповіли "ні", тоді як 787 респондентів надали ствердну відповідь. Згідно з отриманими даними, образ неверифікованого власника житла характеризується переважно жіночим обличчям: серед тих, хто відповів "ні", жінки становлять 373 особи (61,75%), тоді як чоловіки – 231 (38,25%). Серед усіх неверифікованих власників, які взяли участь в опитуванні, переважають особи середнього та старшого віку: 36-50 років – 172 особи (28,48%), 51-65 років – 238 осіб (39,40%). Більшість респондентів мають вищу освіту (365 осіб або 60,43%) або професійно-технічну (185 осіб або 30,63%). Аналіз анкет усіх респондентів, що взяли участь в опитуванні, показав схожі результати щодо рівня освіти, відтак не можна встановити прямий причинно-наслідковий зв'язок між наявністю чи відсутністю вищої або професійно-технічної освіти і проходженням процедури верифікації права власності на житло.

На запитання стосовно причин невнесення інформації про право власності до ДРРП більш як третина респондентів (191 особа або 31.6%) відповіли, що не знають, що це потрібно робити. Ще 22% (133 особи) вказали, що не розуміють, як це зробити. Третя за популярністю відповідь -- "не бачу в цьому необхідності": так відповіли 122 респонденти (20.2%). Ці відповіді складають майже 3/4 з усіх наданих неверифікованими власниками. "Що б допомогло вам краще зрозуміти, чи варто вносити дані про житло до Державного реєстру прав?" -- це наступне питання анкети. Більшість опитаних (320 осіб або 53%) відповіли, що їм бракує інформації з офіційних джерел, що вчергове підтверджує тезу про недостатній рівень обізнаності громадян з процедурою верифікації права власності. Ще 219 респондентів (36.3%) відповіли, що в цьому питанні орієнтиром для них буде рекомендація фахового юриста, тоді як 43 особи (7.1%) все ж керуватимуться порадою сусіда або знайомого. Тільки близько 4% надали відмінну від запропонованих варіантів відповідь. Наприклад, серед інших варіантів відповіді були коментарі, які стосувалися надання можливості пройти процедуру підтвердження права власності на житло в онлайн-форматі.

Щодо джерел інформації, які громадяни зазвичай використовують для отримання відомостей про юридичні процедури, думки респондентів виявилися досить різноманітними. Важливо зазначити, що учасники опитування мали можливість вибрати кілька варіантів відповідей. Найбільше голосів отримали "інтернет-ресурси" (348 осіб), на другому місці опинилося "телебачення" (228 респондентів), далі йдуть соціальні мережі з 166 голосами, а телеграм-канали вибрали 165 учасників. 155 осіб вважають за краще звертатися до друкованих матеріалів (брошури, буклети тощо), а 129 респондентів віддають перевагу радіо.

Результати проведеного опитування вказують на низький рівень знань власників нерухомості щодо процесу підтвердження своїх прав власності. У зв'язку з цим, організація інформаційно-освітньої кампанії, спрямованої на роз'яснення порядку внесення даних до Державного реєстру речових прав, є надзвичайно важливою.

Три ключові умови для ефективного проведення інформаційної кампанії, спрямованої на популяризацію серед українського населення ідеї про внесення необхідних даних до Державного реєстру речових прав.

1. Введення спрощеного процесу підтвердження прав власності на житло, що не потребує отримання даних від БТІ.

Наразі головною перешкодою на шляху підтвердження права власності на житлову нерухомість для багатьох громадян, особливо тих власників, чиє майно розташоване на ТОТ або в зоні активних бойових дій, -- є відсутність доступу до архівів БТІ. Розв'язати цю проблему допоможе запровадження спрощеного механізму державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який не передбачає необхідності підтвердження інформації від БТІ за умови, що доступ до відповідних архівів було втрачено або ж вони знищені внаслідок збройної агресії росії. Такий шлях для удосконалення окреслено в уже зареєстрованому у Верховній Раді України законопроєкті №11440, який було підготовлено на основі рекомендацій експертів ГО "Поверни своє", розроблених за підтримки проєкту Ради Європи "Посилення судових та позасудових засобів захисту прав осіб, постраждалих від війни в Україні".

Реалізація зазначених змін дозволить надати доступ до адміністративної процедури верифікації права власності тисячам власників житла, передусім тим, чия нерухомість знаходиться на ТОТ або в зоні бойових дій, і яким наразі відмовляють у проведенні відповідної державної реєстрації. Водночас це зменшить навантаження на судову систему і розширить національну базу даних про збитки та постраждалих внаслідок війни, що сприятиме верифікації відомостей, поданих заявниками до міжнародного Реєстру збитків для України. Такий крок також слугуватиме потужним меседжем для реалізації вказаної інформаційної кампанії і потребуватиме додаткової роз'яснювальної роботи на рівні комунікації з цільовою аудиторією.

2. Сприяння поширенню та розширенню онлайн-реєстрації прав на нерухомість.

Окрім офлайн-реєстрації права власності на нерухоме майно шляхом безпосереднього звернення до державного реєстратора або нотаріуса, неверифіковані власники можуть скористатися онлайн-форматом, подавши відповідну заяву на порталі Дія. Такий експериментальний проєкт на рівні кількох пілотних міст запустили навесні 2021 року і наразі географія реалізації онлайн-формату державної реєстрації суттєво розширилася: вона доступна для мешканців 21 області України.

Проте офіційні статистичні дані показують, що розширення географії не є гарантією активного використання даної онлайн-послуги. Наприклад, з 15 140 поданих у 2024 році заяв було задоволено лише 8 274, що становить приблизно 55%. Отже, реалізацію алгоритму онлайн-реєстрації прав на нерухомість поки що важко вважати успішною.

У контексті активного розвитку цифровізації в різних сферах в Україні, питання розширення цього онлайн-механізму шляхом залучення більшої кількості БТІ стає надзвичайно важливим. Розширення функцій даної опції в Дії, разом із підвищенням її популярності серед користувачів та публічними роз'ясненнями про нюанси цієї процедури, сприятиме досягненню позитивних результатів від реалізації відповідної інформаційної кампанії.

3. Розширення географії реалізації державної програми "єВідновлення" на ТОТ.

Встановлення особливостей проведення обстеження знищеного житла, яке знаходиться на ТОТ або в зоні активних бойових дій, -- це найочікуваніший і, мабуть, найскладніший з точки зору технічної складової організації процесів фіксації етап реалізації національного компенсаційного механізму. На запуск алгоритму, який дозволить за компенсаційні кошти придбати нові оселі замість зруйнованих внаслідок військової агресії росії домівок, чекають мешканці Маріуполя, Мелітополя, Скадовська та інших українських міст і селищ, захоплених країною-агресоркою після 24 лютого 2022 року.

Державний крок, спрямований на неверифікованих власників знищеного житла на територіях, що не контролюються українською владою, стане ключовою мотивацією для внесення інформації до Державного реєстру реєстраційних прав. Це відкриває реальні перспективи отримання компенсації як в рамках національної програми, так і в рамках майбутніх міжнародних механізмів відшкодування.

Окреслені заходи можуть як передувати запуску кампанії, так і здійснюватися паралельними треками.