Яка буде вартість нових квартир восени?

На старті року будівельники підвищили вартість, сподіваючись на підвищення курсу долара. Однак попит стримав активність девелоперів.

У осінній період прогнозується підвищення цін на первинному ринку нерухомості в межах 3-5% у гривневому еквіваленті. Це локальне зростання вплине на певні проєкти, які користуються значним попитом.

Якщо валютний ринок продовжить демонструвати відносну стабільність, а інфляція буде повільно знижуватися, то в 70% об'єктів ціни залишаться майже незмінними.

Найбільше зростання, найімовірніше, буде в сучасних багатофункціональних ЖК live-work-play, вертикальних курортних комплексах та апарт-готелях. Тут ціни залежатимуть від концентрації попиту, стадії будівництва та локації.

Ринок знаходиться в стані "когнітивного дисонансу". Зв'язок ціни квадратного метра з курсом долара, що тривалий час вважався основним показником, більше не виконує роль головного орієнтира.

У контексті війни Національний банк України перейшов на режим "управляємої гнучкості" валютного курсу. У бюджеті на 2025 рік закладено середньозважений курс на рівні 45 гривень за долар. Очікувалося, що в четвертому кварталі він може досягти 46-47 гривень, проте на даний момент середній курс виявився на 1% нижчим за початковий курс року, не перевищуючи 42 гривні.

Наприкінці 2024 року більшість девелоперів закладали у вартість 1 кв. м курс із "запасом". Однак у 2025 році стало очевидно: вартість будівельних робіт - найточніший індикатор інфляції. У 2025-му собівартість зведення зросла на 12-17% у гривні і для більшості гравців це зараз головний орієнтир ціноутворення.

Згідно з інформацією, наданою компанією ЛУН, у першій половині 2025 року спостерігалося підвищення цін на нові будівлі в більшості регіонів України та в Києві в межах 1-14% у гривневому еквіваленті. У деяких туристичних зонах цей показник перевищив 15%.

На початку 2025 року ринок функціонував в режимі "ціни вперед": ціни зросли в очікуванні підвищення курсу долара. Проте активність покупців зменшилася, змусивши девелоперів шукати нові стратегії: знижки, акції та навіть пропозиції з безвідсотковим розтермінуванням стали необхідністю.

Водночас існують території, де ціни продовжують стабільно зростати, і до "стелі" ще далеко. Передусім це стосується Івано-Франківської, Львівської та Закарпатської областей, а також Києва і його околиць. З початку року в цих регіонах спостерігається зростання на рівні 10-12% в гривневому еквіваленті.

Споживачі зазнали змін. Якщо раніше, п’ять або сім років тому, лише 2-3% об'єктів мали комплексний або концептуальний характер, то сьогодні цей показник зріс до 5-7% і продовжує зростати.

Дивно, але справжні покупці тепер готові витратити на 15-20 тисяч гривень більше за квадратний метр, якщо будівництво виконано якісно, планування є зручним, квартира має готовий ремонт, інфраструктура розвинута, забезпечена безпека, є зони для відпочинку, високий рівень обслуговування та інвестиційна привабливість.

Формула придбання нерухомості зазнала змін. Раніше існувала проста схема "вкласти - жити", а тепер вона трансформувалася в "вкласти - жити - продати - заробити". На ринку починають з'являтися нові міксовані формати, які пропонують покупцям можливість володіння майном у поєднанні з готельними послугами. Наразі такі проєкти переважно стосуються курортних зон, але вони вже починають змінювати традиційні уявлення про житлову нерухомість.

Найбільший виклик для ринку - війна. Це ключовий стримувальний фактор, бо покупці не можуть будувати довгострокові плани в умовах невизначеності.

Восени не слід очікувати різких коливань цін. Зростання торкнеться лише деяких проєктів, що користуються великим попитом. У випадку концептуальних комплексів, вартість може зрости на 35-40% від початку будівництва до моменту здачі в експлуатацію. Проте стандартні проєкти, розроблені три-чотири роки тому, втрачають свою конкурентоспроможність.