"Квартири за 100 доларів не існує навіть без комунальних послуг." Яка ситуація на ринку нерухомості в Києві?

Перед зимовим сезоном в Києві значно збільшилася кількість пропозицій щодо оренди та покупки житла. Які перспективи цін на нерухомість у найближчому майбутньому?

У рекомендаціях Instagram з'явилося чимало рілсів про виїзд мешканців Києва через обстріли. Стандартний сценарій: "Ми прожили багато років у столиці, але не "вивозимо" обстріли реактивними шахедами та балістичними ракетами, хвилюємося за дитину, вирішили переїхати, поки що тимчасово, а там побачимо".

Географія релокації широка: від "безпечних" Кагарлика і Сквири на Київщині до Львова, Ужгорода і навіть Польщі. Релоканти залишають квартири - власні або орендовані. Житло потрапляє на ринок нерухомості - для продажу або оренди.

Оцінити масштаби виїзду киян складно: ринок оренди переважно тіньовий, а інформацію щодо продажу квартир Держстат оприлюднює із суттєвою затримкою. Відчути стан ринку допомагають аналітичні платформи та рієлтори.

Як змінилася пропозиція квартир на ринку? Яку максимальну знижку можуть отримати орендарі або покупці? Скільки коштуватиме житло взимку в разі відсутності опалення, води і перебитих мостів через Дніпро?

Київ поділився на сегменти

За місяць пропозиція квартир для оренди в Києві зросла на 27%, повідомив портал Dim.ria. Попит за цей період знизився на 12%. Схожі цифри дає "OLX нерухомість": пропозиція однокімнатних квартир зросла на 20%, а попит упав на 20%.

За даними ЛУН, з 1 серпня до 2 жовтня число оголошень про оренду житла у Києві зросло на 66%. Це підвищення може не виглядати вражаючим у контексті загальних обсягів ринку. Згідно з оцінками компанії, у столиці є щонайменше 1,45 мільйона квартир, з яких 20,5% здаються в оренду. На початку серпня лише 0,5% з них було доступно для оренди. Протягом двох місяців до цього показника додалося ще 0,4% квартир, що становить 5,8 тисячі нових об'єктів.

За даними аналізу OLX, середня вартість оренди однокімнатних квартир знизилася на 3% і тепер складає 16,5 тисяч гривень.

Юрій Піта, виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості, вважає, що ситуація з орендою житла в столиці є особливою. Вперше в історії на ціни та попит істотно впливають фактори, пов'язані з розташуванням будівель у відносно безпечних і небезпечних районах.

"Я б охарактеризував це як сегментацію. Квартири, що знаходяться в більш безпечних районах, зберегли свою вартість. Водночас, житло, розташоване поруч з інфраструктурними об'єктами, промисловими та складськими територіями, опинилося в менш вигідному становищі. Навіть безкоштовна оренда в таких місцях може не приваблювати потенційних орендарів, адже це вважається небезпечним", - зазначає він.

За словами Юрія Жарикова, експерта з нерухомості компанії Park Lane, ціни на оренду квартир у Києві знизилися на 15% у результаті реальних угод. Найбільше зниження вартості спостерігається серед квартир, розташованих на верхніх поверхах та на лівому березі.

Безпековий фактор став одним із ключових під час пошуку житла для оренди (66% респондентів обрали цей варіант відповіді) та при ухваленні рішення про переїзд (45% респондентів), ідеться в дослідженні OLX.

"Внутрішню міграцію ми спостерігаємо з середині серпня. Люди активно готуються до зимового періоду: змінюють житло і райони в межах столиці або переїжджають у більш безпечні місця. Проте лише на основі оголошень важко точно оцінити, скільки осіб переїхало і які причини їх спонукали до цього", - зазначає Людмила Кірюхіна, керівниця "ЛУН статистики".

"Квартир по 100 доларів не буде"

Якщо в столиці орендарі шукають житло подалі від Лук'янівки, Жулян і ТЕЦ, то охочі переїхати в інші регіони дивляться на захід. Статистика чітко показує географічні перетоки: найдинамічніше пропозиція падала в Івано-Франківській (-33%), Закарпатській (-26%) та Волинській (-20%) областях, кажуть у Dim.ria.

У Тернопільській, Рівненській та Львівській областях спостерігається значний дисбаланс між пропозицією та попитом: на одне оголошення доводиться від 15 до 18 потенційних орендарів. Згідно з даними ЛУН, у жовтні кількість оголошень про оренду в Чернівцях зменшилася на дві третини в порівнянні з серпнем, а в Ужгороді та Івано-Франківську - на 60%.

Піта переконаний, що до завершення жовтня неузгодженість між попитом і пропозицією вирівняється. Він вважає, що Київ залишиться привабливим для життя, за умови, що системи протиповітряної оборони знищуватим більше безпілотників і ракет.

"У столиці є багато будинків, які мають газифікацію, а також власні джерела електроенергії. Цього року ОСББ та управлінські компанії підготувалися до зими значно краще, ніж минулого сезону. Більшість із них забезпечили себе або генераторами, або зарядними пристроями, щоб забезпечити водопостачання та функціонування ліфтів", - зазначає він.

Експерт прогнозує зменшення попиту на житло на заході, зокрема через неприродне зростання цін і вичерпання охочих переїхати. "Ми бачимо, що західні міста також потрапляють під приціл. Днями були прильоти у Львові, Івано-Франківську, Тернополі, Хмельницькому. Орендар на це дивиться й думає: навіщо мені їхати з Києва, якщо там та сама небезпека", - зазначає Піта.

На запитання про те, чи можуть ціни на оренду квартир на Березняках у Києві впасти до 100 доларів на місяць у випадку поганого розвитку подій, зокрема, тривалої відсутності опалення, водопостачання та зруйнованих мостів через Дніпро, він заявляє: "Цього не станеться".

"Протягом зимового сезону оренда завжди демонструвала низький попит. Багато людей не мають можливості фінансово покривати витрати на переїзд, тому залишаються в Києві. Вони шукатимуть можливості для переговорів з власниками квартир про знижки в 20-30% на зимовий період. Для орендодавців також вигідно зберігати орендарів, щоб уникнути витрат на комунальні послуги", - зазначає експерт.

Ціна оренди буде залежати від поверху та рівня автономності. "Якщо власник інвестував 100 тисяч гривень у зарядну станцію, орендар охоче обере таке житло. Орендодавці усвідомлюють це і вдосконалюють умови для мешканців", - зазначає Піта.

Скільки ж триватиме ця зима?

Ринок житлової нерухомості в Києві наразі виглядає "вкрай незадовільно", угоди практично відсутні, зазначає Жариков. Він підкреслює, що подібна ситуація спостерігалася в період з квітня по червень 2022 року. "Люди не знали, як діяти з нерухомістю - продавати чи купувати. Сьогодні ж кількість продавців значно перевищує число покупців", - додає експерт.

Лише за місяць, у вересні порівняно із серпнем, кількість пропозицій про продаж квартир на вторинному ринку Києва збільшилася на 56%, свідчать дані Dim.ria. При цьому попит не змінився, а ціни зросли на розмір статистичної похибки.

За даними Жарикова, ціни реальних угод знизилися на 20%, але покупців від цього не більшає. Швидко продати житло не вийде, попереджає Піта: чимало людей, які хочуть купити квартиру в Києві, обрали вичікувальну позицію.

"Покупці очікують, чекають зими, щоб подивитися, наскільки Київ до неї готовий. Рівень загроз, пов'язаних із швидкісними шахедами, трошки зменшився. Безпековий фактор виходить на перший план разом із ситуацією в енергосистемі та загалом із життєдіяльністю столиці. Отже, зараз ми на паузі", - каже експерт.

Якщо виявиться, що столиця погано готова до зими, власники взагалі не продаватимуть нерухомість, а чекатимуть весни, в один голос кажуть Жариков і Піта. Сформується відкладений попит, як це було торік.

"Минулої зими ми стикнулися з непростими викликами: стався справжній колапс, до якого кияни не були готові. Хоча вода, каналізація й мости залишилися в нормальному стані, ринок зазнав значного удару через відключення електрики та брак опалення. У січні, лютому та на початку березня панувала тиша — угод практично не укладалися. Проте ціни залишалися досить стабільними. Весною ті, хто вирішив почекати, почали продавати, а покупці знову активізувалися," — пригадує Піта.

На його думку, максимальна знижка, яку можуть запропонувати продавці, становитиме не більше 20%, і це стосуватиметься лише квартир, вартість яких перевищує 100 тисяч доларів. "Квартири, що коштують менше 100 тисяч доларів, завжди будуть популярними, і знижки на них складатимуть близько 10%. У сегменті житла вартістю 50-60 тисяч доларів знижок немає взагалі, оскільки таке житло користується великим попитом, зокрема під програму 'єОселя'," - зазначає Піта.

Жариков відзначає значний інтерес до житлових будинків у ціновому діапазоні від 100 до 400 тисяч доларів, а також до земельних ділянок. Кількість угод з цими типами нерухомості значно перевищує кількість угод з квартирами.