У Києві не зафіксовано явищ аномальної релокації, проте удари з боку Росії мають вплив на ринок нерухомості, стверджує експертка.

Зростання російських обстрілів у Києві та прилеглих до бойових дій міст суттєво змінює ситуацію на ринку нерухомості в порівнянні з попередніми осінніми періодами, зазначає Оксана Остапчук, керівниця з розвитку продажів OLX Нерухомість, в ефірі Українського Радіо. Вона підкреслює, що постійні тривоги негативно впливають на ведення бізнесу, торкаючись не лише житлового, але й комерційного сектора. Раніше значні переміщення населення спостерігалися у Києві лише після початку повномасштабної агресії. Сьогодні, хоча таких аномальних хвиль немає, експертка зазначає зростання різноманітних думок серед населення в порівнянні, наприклад, з минулою зимою.

Ілюстрація, отримана з публічних джерел.

Стан речей у Києві.

Перший місяць осені спливає. Що можна сказати про загальні тенденції на ринку нерухомості в Україні? Чи можна виділити якісь особливості, які вирізняють серед попередніх осінніх сезонів?

Вересень і серпень традиційно стали піковими місяцями осіннього сезону для ринку житлової нерухомості, як в сфері оренди, так і продажу. У більшості регіонів України спостерігається значне зростання цін у порівнянні з минулим роком, зокрема у Львові, Франківську, Тернополі та Хмельницькому, де підвищення становить від 25 до 35%. Київ не може похвалитися такими показниками, адже тут ріст у продажу житлової нерухомості досяг лише 11%. Ужгород, однак, також демонструє позитивну динаміку з 12% річного зростання. В Одесі, Дніпрі та містах, що розташовані близько до зон бойових дій, зростання цін коливається в межах 10-20%. Наразі багато людей активно розглядають можливість релокації в Івано-Франківську область, з дещо більшим інтересом до Львівської області і меншою увагою до Закарпаття, але в цілому тренд залишається на рівні, подібному до попередніх років. Ужгород входить до трійки лідерів серед міст за медіанними цінами продажу та оренди, що свідчить про його стабільну позицію на ринку. Хоча 12% річного зростання не є надто високим відсотком, це все ж таки означає значний прогрес.

В оренді саме ринок нерухомості показує ту саму тенденцію, навіть з більшими зростаючими показниками. Що відрізняє, можливо, нас і наш ринок нерухомості від попередніх осінніх періодів - це та ситуація, яка особливо зараз відбувається в столиці й нова потенційна хвиля релокації. Тому що загалом в Києві в цьому році, особливо у вересні, ми бачимо частоту обстрілів, яка дуже інтенсивною, високою є. Це прямо впливає на ринок нерухомості. Постійні тривоги призупиняють бізнес. І є вплив не лише на житлову, але й комерційну нерухомість. Знищена велика кількість складів тощо. Потенційна і вже реальна релокація населення і попередня підготовка до зими вже розпочалась у людей. І це прямо впливає на ринок. Хвилі великої аномальної релокації раніше в нас спостерігалися після початку повномасштабного вторгнення тільки. Зараз аномальних хвиль немає, але ми вже бачимо такі більші хвилі думок, ніж це було, наприклад, попередньої зими.

"Ми не обговорюємо незвичайне зниження."

Ціни на ринку нерухомості в столиці можуть свідчити про певне затишшя або навіть зниження в умовах посилення ракетних і дронових атак. Які зміни відбуваються на фоні цих подій?

Це спостерігається ще із літнього затишшя, яке є абсолютно нормальним і для оренди, і для продажу в червні, липні. Ми не говоримо про аномальне падіння, якщо кажемо про умовно ринок продажу житла. В столиці місяць до місяця останній квартал, ми бачимо, по 2-2,5% падіння ціни, наприклад, в тому ж серпні щодо липня, в липні щодо червня, і зараз у вересні ми спостерігаємо приблизно ту саму динаміку, навіть трішки гостріше.

Схожа ситуація спостерігається й на ринку оренди житлової нерухомості. У столиці ми помічаємо зниження попиту, в той час як в Київській області та її навколишніх містах ситуація виглядає значно краще. Попит у столиці дещо нижчий, і це, на жаль, позначається на цінах.

Якщо говорити про продаж житла у новобудовах?

Справді, обговорювати новобудови на сьогоднішній день досить складно, адже мені бракує детальної інформації. В даний час багато людей зацікавлені в покупці не лише квартир, а й приватних будинків, особливо в західних областях України. Зокрема, Львівська та Івано-Франківська області користуються особливим попитом, а також іноді звертають увагу на Тернопільщину.

Коли ми говоримо про Франківськ, ми знаємо, що це місто розбудовується більше. І для саме підтримки ринку первинного і новобудов у нас досі є і, сподіваюсь, буде масштабуватись іпотечна програма єОселя, яка її підтримує.

З погляду забудовників, їхні відчуття варіюються в залежності від кожного конкретного випадку. Це залежить від джерел фінансування, які використовуються для зведення житлового комплексу, регіону його розташування, а також від того, чи отримали ці об'єкти акредитацію під програмою єОселя і мають додаткові канали попиту.

Хто зараз найбільш активний в сегменті пошуку житла?

Згідно з нашими останніми опитуваннями, найбільше уваги до купівлі або оренди житла виявляють особи віком від 30 до 54 років. Однак, варто зазначити, що це не стосується абсолютно всіх, а лише певної групи населення.

Оксана Остапчук. Зображення з публічних джерел.

40% респондентів готові розглянути можливість зміни місця проживання.

Скільки українців готові переїхати на нове місце проживання, і які є свідчення про можливу масову еміграцію з великих міст або певних областей?

Важко говорити про якісь аномальні міграційні процеси, але останнє опитування, яке ми проводили, ми розуміємо, що понад 40% респондентів готові розглянути можливість зміни місця проживання. і це більші показники, ніж минулого року, де 17% респондентів вже планують переїхати через ризик перебоїв з енерго-, водо-, теплопостачанням. Ще 23 поки лише розглядають таку можливість. 38% не планують змінювати нинішнє житло. І є частина населення, які будуть переїжджати, але причини не пов'язані з цією ситуацією, де ми живемо, або вони ще просто не визначились. І, звісно, головним чинником, який може остаточно впливати на рішення щодо переїзду, залишається безпека. Тому у разі погіршення безпекової ситуації і частини збільшення кількості обстрілів, 45% респондентів будуть переїжджати, а для 36% вирішальним може стати саме пошкодження їхнього нинішнього житла. Ну і, звісно, всі інші мотиви, причини, пов'язані з безпековою ситуацією, зі складною зимою, з підготовкою, додатковими витратами на утримання житла, можуть стати левовими в ухваленні рішення. Тому люди, здебільшого, або обирають зараз безпечніші райони великого міста, аби переїжджати, або розглядають переїзд саме в інше місто, село чи селище в Україні. Дехто розглядає виїзд і за кордон. Тому ця ситуація зараз спостерігається, вона більш помітна, ніж була раніше.

Чи відповідає пропозиція існуючому попиту? У Франківську спостерігається великий ажіотаж щодо оренди житла.

Це правда, скоріше за все. Я не знаю щодо саме черги, але якщо аналізувати факти і дані, то загалом за останні два місяці Івано-Франківськ посідає перше місце з точки зору кількості відгуків на одне оголошення. Можете уявити собі, що на одне оголошення лише у вересні, а місяць сьогодні лише закінчується, ми маємо понад 64 відгуки на одне оголошення, де в серпні ця позначка була на рівні 91. Це означає, що лише на один об'єкт, як мінімум, декілька десятків людей може дзвонити, телефонувати, писати і звертатися по цьому об'єкту.

Інші міста західної України також можуть похвалитися досить значними показниками. Наприклад, кількість відгуків у серпні перевищила 50-60 для міст, таких як Хмельницький, Львів та Тернопіль. Для порівняння, у Києві цей показник становить лише 16 відгуків на одне оголошення в серпні, а у вересні він знизився до 11, хоча столиця традиційно займала лідируючі позиції. Одеса має 20 відгуків на оголошення, тоді як Дніпро демонструє 35, що пов'язано з певними процесами релокації. Однак Івано-Франківськ наразі займає провідні позиції, що прямо впливає на підвищення цін.

Безпека в першу чергу.

Вимоги до орендованого житла: що є найважливішим при виборі?

Безпека стала важливим аспектом, який нині охоплює не лише укриття та парковки, але й загальний район, де розташоване житло. Це включає відстань від стратегічних об'єктів та торгово-розважальних центрів. Важливими є також автономність в постачанні води, тепла, електроенергії та інших ресурсів. Наявність генераторів і стабільного інтернет-зв'язку, особливо в умовах останніх атак на дата-центри, має велике значення. Інфраструктура, яка забезпечує комфортні умови для життя, зокрема наявність ліфтів, дитячих садків та шкіл, стає пріоритетом для сімей, які переїжджають у більш безпечні регіони, зокрема на Захід. Люди розглядають як квартири, так і приватні будинки.

Коли мова йде про тих, хто планує змінити місце проживання, більшість з них перевагу віддає приватним будинкам, аби забезпечити собі автономність. Попит на однокімнатні квартири, особливо в великих містах, залишається значним. Проте, 69% опитаних наразі розглядають можливість придбання приватного будинку, 59% — квартири, а 33% — будинку в селі. Найбільший інтерес до оренди житла спостерігається в західних регіонах міст. Оренда, як правило, є актуальною для тих, хто потребує житло "тут і зараз". За результатами останнього опитування, 19% респондентів планують орендувати житло в найближчий місяць, а 21% — протягом наступних місяців. Водночас, люди готові поступитися деякими раніше важливими критеріями, такими як площа житла. Якщо раніше ключовими факторами були інфраструктура та близькість до центру, то зараз пріоритетом стає безпека. Користувачі готові жертвувати якістю ремонту та кількістю кімнат заради більшої автономності. Головне — це можливість жити і працювати в комфортних умовах, а також забезпечити енергонезалежність. Багато людей готові переплачувати на 10-20% за житло, яке відповідає цим вимогам.

Чи включаються до списку питань, які обговорюються перед оцінкою можливого місця проживання, аспекти, пов'язані з близькістю до об'єктів критичної інфраструктури, автозаправних станцій, військово-промислового комплексу, складів, логістичних центрів та залізничних шляхів?

Так. Однозначно входить. Особливо після останніх подій, які ми бачимо в столиці і в інших містах. Тому можна сказати так.