Ціни на нерухомість у Києві, Львові та Одесі вражають: яку суму потрібно буде викласти за квартиру в 2025 році?

Ціни на ринку нерухомості знову б'ють рекорди. Експерти прогнозують чергове здорожчання. Чого чекати на ринку і що буде з цінами, чи дійсно вони злетять до небес? Чи вигідно купувати через "єОселю" та на яке житло найбільший попит?

Всі нюанси - ознайомтеся в ексклюзивному матеріалі на TSN.UA.

Протягом минулого року інтерес до придбання нерухомості залишався високим завдяки державним ініціативам. Ціни на житло підвищилися по всій Україні, за винятком східних регіонів, як на первинному, так і на вторинному ринках. Ситуація на ринку оренди була найстабільнішою: попит зростав, що призводило до підвищення орендних ставок. Проте деякі експерти прогнозують, що ціни на оренду та купівлю нерухомості можуть зрости до 25% у 2025 році. Олена Бондарук, фахівець з нерухомості з 28-річним досвідом та засновниця власного агентства, стверджує, що на ринок нерухомості нині впливають два ключові чинники, зокрема стан економіки.

На каналі ТСН на YouTube доступне відео за цим посиланням: "ЦІНИ НА ЖИТЛО у Києві, Львові та Одесі приголомшують! Яка вартість квартир у 2025 році?"

А оскільки Україна майже три роки перебуває в стані війни, все, що відбувається на фронті, також відображається і на попиті, і на цінах.

"Завдяки державним програмам минулого року попит на нерухомість в Києві та всій Україні залишався на високому рівні. Ринок був активним, а території, віддалені від прифронтових, не страждали від нестачі покупців."

Ціни підвищилися, але незначно. На думку Олени Бондарук, наразі вони зберігають стабільність, і немає підстав для паніки або масового скупівлі нерухомості. Експерт також поділилася інформацією про вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку:

Ось унікальна версія наданого тексту: "Київ - 87 654 доларів, Львівська область - 72 611 доларів, Закарпаття - 69 278 доларів, Вінниччина - 53 897 доларів, Івано-Франківщина - 52 522 доларів, Рівненщина - 50 629 доларів, Волинь - 48 420 доларів, Чернівці - 47 921 доларів, Одещина - 45 399 доларів, Житомирщина - 44 880 доларів, Черкаси - 44 325 доларів, Київщина - 42 290 доларів, Тернопільщина - 41 632 доларів, Дніпропетровщина - 39 629 доларів, Хмельниччина - 38 860 доларів, Полтавщина - 35 526 доларів, Чернігівщина - 35 200 доларів, Кіровоградщина - 28 969 доларів, Харківщина - 25 511 доларів, Миколаївщина - 22 422 доларів, Сумщина - 22 149 доларів, Запоріжжя - 19 733 доларів, Херсонщина - 13 800 доларів."

Окрім економічних факторів, ринок вторинної нерухомості також значною мірою пов'язаний із первинним ринком. Коли вартість новобудов зростає, це автоматично впливає на підвищення цін на популярні об'єкти вторинного ринку.

Якщо розглядати економічний сегмент, то мова йде про старі житлові комплекси, збудовані в 50-60-х роках, відомі як "хрущівки". Ціни на подібні об'єкти залишаються стабільними, навіть спостерігається їхнє незначне зниження. Що стосується нових житлових будинків, зведених у період з 2000 по 2010 рік, вони користуються певним попитом. Найбільше затребувані квартири з сучасними ремонтами, які значно відрізняються від тих, що були зроблені дві десятиліття тому, і відповідно, їх вартість вища. Тому деякі люди можуть звертати увагу на об'єкти, ціни яких трохи перевищують середні ринкові показники, і вважати це новою тенденцією. Проте, в цілому, тенденцій до зростання цін не спостерігається.

За її словами, спостерігається високий інтерес до готових новобудов, які вже введені в експлуатацію, адже покупці прагнуть швидко заселитися після проведення ремонту. Натомість, попит на об'єкти на стадії фундаменту або в процесі будівництва є значно нижчим. Експертка зазначає, що наразі багато людей готові чекати і навіть платити більше за квадратний метр.

Їм важливіша стабільність і безпека своїх фінансів, ніж економічна вигода. Раніше інвестори прагнули вкласти гроші в основи, і на стадії будівництва третіх, четвертих чи п'ятих поверхів вже не залишалося однокімнатних квартир — вони швидко розпродавалися. Наразі ж такі квартири можна знайти навіть у вже завершених будинках. Тому ті, хто планує покупку, можуть не турбуватися. Є можливість спокійно обирати квартиру в межах свого бюджету.

Середня вартість м² в новобудові:

Якщо не вистачає коштів придбати власне житло, зараз активно працює державна програма "єОселя", каже експертка. Втім, спостерігається дефіцит об'єктів, які підпадають під програму. За її словами, зважаючи на здорожчання оренди, можна прорахувати, який перший внесок через "єОселю" вигідно внести, щоб місячний платіж був рівний орендній платі за аналогічну квартиру.

Однак, щоб сума умовно покривала витрати на оренду, початковий внесок має бути значним. Ми вже не раз вивчали ситуації з різними бюджетами наших клієнтів. Згідно з програмою "єОселя", необхідно сплатити 20% на початковий внесок, а для молоді до 25 років ця сума зменшується до 10%. Якщо взяти 20%, то щомісячний платіж, що складається з основної суми кредиту та відсотків, суттєво перевищить вартість оренди схожої квартири. Якщо ж є можливість внести близько 50%, тоді це має сенс. Насправді, в такій ситуації немає суттєвої різниці між купівлею квартири за програмою "єОселя" та її орендою.

Що стосується економсегменту, наприклад, невелика квартира в новобудові з ремонтом - її оренда коштує недешево. Водночас її можна купити за держпрограмою і перекривати тіло кредиту і відсотки - сума буде трохи більшою, ніж оренда аналогічної, втім квартира залишиться у вашій власності.

"Великі квартири, елітний сегмент - там складніше. Там треба набагато більший відсоток першого взносу. І буде ще суттєва доплата суттєва різниці між умовно орендою і витратами по кредиту."

Дуже активно сьогодні купують середній сегмент - це однокімнатні, двокімнатні квартири, економ клас і комфорт клас. За словами Олени Бондарук, вони "розлітаються" - тільки виставляють рекламу, а вже покупці готові і йдуть на угоду. Водночас елітна нерухомість продається довго. Така ж ситуація з квартирами у новобудовах зданих в експлуатацію, але без ремонту.

Зростає попит на квартири з уже виконаними ремонтами. Проведення ремонту є досить складним процесом. Через інфляцію вартість імпортних будівельних матеріалів зросла. Також підвищилися витрати на робочу силу, що призвело до здорожчання всіх монтажних та будівельних робіт. В результаті, собівартість ремонту вже не покривається. Якщо купувати квартиру в новобудові без ремонту і вкладати власні кошти в його виконання, це обійдеться значно дорожче, ніж придбати квартиру з готовим ремонтом. Тому квартири в нових будинках з ремонтом користуються великим попитом і швидко знаходять своїх покупців.

Що стосується орендного ринку, то зимовий сезон зазвичай характеризується низькою активністю, що не є індикатором загальної ситуації, зазначає експерт. У всі часи, включаючи період до війни та пандемії, взимку зазвичай важче знайти орендаря за бажаною ціною. Звісно, якщо зменшити ціну, можна швидко знайти орендаря, навіть за один день.

"Якщо говорити про ціни на оренду, вони підвищились десь рік тому. От як зросли ціни, і вони залишились більш-менш стабільні. Є певний сегмент, який здорожчав на 15-20%. Це однокімнатні квартири - те, на що більше всього попит. Навіть вигідніше двокімнатну знімати квартиру зараз. За рахунок зниженого попиту вони бувають в одній ціні з однокімнатними. Але люди рахують ще комунальні витрати, тому що опалення взимку набагато дорожче на велику площу."

Варто зазначити, що, згідно з її словами, найближчим часом немає жодних ознак або причин для підвищення цін на оренду. Така ж ситуація спостерігається й у сфері придбання нерухомості.

"Основний фундамент, що тримає ринок нерухомості, це державні програми, завдяки яким попадають кошти на ринок. Воно все йде по ланцюжку. Люди скористалися, наприклад, програмою "єОселя". Вони отримали кошти від держави, купили квартиру і ці гроші пішли далі. Тому що, коли людина продала квартиру, вона зазвичай щось купує. Може, в більш сучасному будинку. Ці гроші йдуть далі."

Якщо державні програми і надалі будуть стабільно працювати, можлива тенденція до зростання ціни. Однак не можна говорити про якийсь суттєвий відсоток - ціни можуть трішки зрости, але не на весь сегмент.

Ми усвідомлюємо, які напрямки набирають популярності та на що зростає попит, а також які проекти підтримуються державними програмами. Йдеться про нове житло, яке було здане в експлуатацію в останні три або десять років. Це може призвести до збільшення попиту та підвищення цін. У той же час, на інші категорії нерухомості ціни, скоріш за все, залишаться стабільними.

Економічна ситуація в Україні є ключовим фактором, що визначає ціну оренди, зазначає Олена Бондарук. У випадку девальвації гривні чи зростання інфляції, власник квартири, який раніше міг комфортно прожити на десять тисяч гривень, тепер стикається з недостатністю цих коштів.

"Кажуть, ну от раніше я за ці десять тисяч могла проживати, а зараз я тільки комуналку перекрию, і в мене залишиться на мінімальні якісь витрати". Тому люди піднімають ціни."

Де можна знайти більш вигідну оренду квартири?

Проте, як зазначає вона, на ринку оренди завжди можна знайти варіанти з більш вигідними цінами. Якщо не існує специфічних вимог, таких як новий ремонт, певний житловий комплекс чи розташування, завжди є можливість знайти доступне житло.

У нашому житловому комплексі, особливо в центрі, існує певний стандарт вартості для подібних квартир. Середня вартість однокімнатної квартири в новобудові сучасного типу, як-от ЖК "Французький квартал", складає приблизно 1100 доларів на місяць. Мова йде про так звану євродвушку, що включає кухню-вітальню та спальню. Ціни на аналогічні пропозиції коливаються, у когось вони можуть бути на 100 доларів вищими, а в когось — нижчими. Тому завжди є можливість знайти подібну квартиру за більш вигідною ціною.

На сьогоднішній день спостерігається стабільність цін. Як на ринку оренди, так і на ринку продажу ситуація залишається відносно незмінною.

Побачимо, як розвиватиметься ситуація на фронті, адже від цього багато чого залежить. Крім того, наш ринок суттєво реагує на "прильоти". Наприклад, якщо в Києві стається якийсь обстріл, попит на купівлю та оренду значно знижуються. Це особливо помітно в певних районах, які реагують на такі події. Зазвичай, коли намагаєшся продати квартиру, і в районі стається обстріл, то протягом двох місяців можна навіть не очікувати дзвінків щодо об'єкта. З часом ситуація забувається, і попит знову починає зростати.

Олена Бондарук відзначає, що великогабаритні квартири не користуються великою популярністю. Це стосується, зокрема, економічного сегмента, спальних районів, а також старих житлових будинків, де розташовані три- та чотирикімнатні помешкання.

"Вони здаються на ринок дуже довго, а ціни на них часто бувають схожими на вартість двокімнатних квартир. Що стосується елітної нерухомості, яка раніше коштувала 2000-3000 доларів на місяць для оренди, то зараз вона зазнала суттєвого зниження — приблизно вдвічі."

Невостребованные квартиры на верхних этажах из-за отключений электроэнергии. Кроме того, наблюдается повышенный интерес к небольшим жилым помещениям, а также к квартирам с установленными счетчиками тепла, чтобы снизить расходы на коммунальные услуги.

"Вони стояли, люди демпінгувати, хто не хотів чекати довго, просто знижували ціни, щоб здати. Низькі поверхи більш затребувані. Навіть зараз уже немає відключень, але все одно люди перестраховуються. Не знають, яка ситуація буде надалі в енергетичному секторі, щоб не бігати потім на 20-й чи на 15-й поверх пішкию Але молодь, яка любить. На все є свій попит, але, звичайно, на низькі поверхи більше бажаючих."

На даний момент ціна оренди однокімнатної квартири складає:

Оскільки останні статистичні дані свідчать про зростання інтересу українців до придбання житлової нерухомості за кордоном, особливо в Іспанії, варто розглянути кілька причин цього явища. По-перше, триваюча війна в Україні призвела до масової еміграції: з початку військових дій з країни виїхали мільйони, і близько 300 000 з них знайшли новий дім в Іспанії. Спочатку більшість орендувала житло, але з часом все більше людей вирішують купити власну нерухомість. Декотрі з них повернулися в Україну, проте забезпечили собі «запасний варіант» на випадок потреби. Ще однією важливою причиною є прагнення зберегти свої заощадження від інфляції. Ціни на нерухомість в Іспанії постійно зростають, і експерти прогнозують, що ця тенденція продовжиться в найближчому майбутньому. Багато людей все ще вважають, що мати власне житло в Іспанії — це розкіш, хоча насправді купити квартиру всього за кілометр від Балеарського моря сьогодні можна з меншими витратами, ніж у Львові. Про це розповів Юрій Грушецький, засновник агентства закордонної нерухомості, в інтерв’ю для TСН.ua.

Наступним кроком для покупця є відкриття рахунку в банку Іспанії та переведення на нього коштів для здійснення покупки. Це є необхідним для придбання вторинної нерухомості, оскільки оплата відбувається шляхом видачі чеку продавцеві. Що стосується новобудов, то їх можна придбати, оплачуючи забудовнику з рахунку будь-якого банку по всьому світу. Головне, щоб платіж здійснювала особа, яка підписала контракт із забудовником.

Існує можливість ввозити готівку через митний контроль з подальшим декларуванням в Іспанії. Додатково, кошти можуть бути переведені з банківських рахунків, які розташовані в країнах ЄС, Великій Британії, США, Канаді та інших державах, що пройшли процедуру фінансового моніторингу.

Проте, якщо фінансування надходить з країн з менш жорстким фінансовим регулюванням, таких як ОАЕ чи Туреччина, іспанські банки можуть вимагати додаткові підтвердження джерела коштів. Якщо ви здійснюєте оплату безпосередньо на рахунок забудовника, то, ймовірно, банк забудовника не матиме запитань. Однак, завжди краще бути на чеку.