Придбаю будинок у селі.

Людмила Сімонова, кандидат технічних наук, є членом Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі стандартів оцінки (IVSC). Вона також обіймає посаду президента компанії IRE (Ukraine) LLC та є партнером у фірмі "Томас & Сімонова".

Безпека дедалі більше змінює попит на квартири. До головних особливостей попиту, які враховують покупці, сьогодні належать:

* укриття, генератор або незалежне джерело електроенергії;

* незалежне опалення;

* наявність ліфта, який працює під час перебоїв з електропостачанням (завдяки інверторам і акумуляторним батареям).

Клієнти часто звертають увагу на місцезнаходження житла, прагнучи вибрати його подалі від важливих інфраструктурних об'єктів. Крім того, деякі покупці вирішують придбати приватний будинок або додатково купують житло в селі, щоб мати можливість "пережити" складні зимові періоди. Приватний будинок пропонує більше варіантів для самостійності: власна ділянка, альтернативні джерела опалення (газ, дрова, піч або камін), генератор, свердловина, а також можливість встановлення сонячних панелей тощо.

Крім того, процес переміщення людей та підприємств на Західну Україну продовжується. Це також сприяє зростанню попиту на житло, особливо в сегменті оренди. Згідно з інформацією OLX, за минулий рік орендна вартість однокімнатних квартир в Ужгороді зросла на 26%, в Івано-Франківську – на 23%, а у Львові – на 9%.

Іншим важливим аспектом зміни попиту на нерухомість, особливо в комерційному секторі, є ситуація в невеличких містах, що розташовані поблизу фронту. Не є таємницею, що такі населені пункти стали місцем скупчення військовослужбовців, які тимчасово залишають зону бойових дій для відпочинку, лікування та підготовки до повернення на передову. Сьогодні центральні вулиці цих міст перетворилися на єдину зону комерційної діяльності, де традиційні магазини поступаються місцем закладам харчування, такими як ресторани, кафе та точки швидкого харчування, що пропонують шаурму.

У прифронтових містах спостерігається попит на бюджетні квартири, які цікавлять військових та переселенців. Для них оренда житла в великих містах, таких як Дніпро чи Харків, за 7-10 тисяч гривень на місяць є занадто дорогою. Тому вони прагнуть знайти варіанти оренди за ціною від 4 до 5 тисяч гривень.

Посилюється інтерес до заміських будинків.

Ще один прояв цього тренду — зміна ставлення до приватного житла. Попит зростає не лише на елітні заміські котеджі, а й на звичайні сільські будинки, які ще кілька років тому мали значно обмежене коло потенційних покупців. Причина зрозуміла: в умовах війни споживачі почали оцінювати житло не лише за якістю ремонту чи його близькістю до міста. Важливим стало те, що в такому будинку можна створити автономний спосіб життя: мій дім — моя фортеця.

Власна територія, газове або твердопаливне опалення, можливість встановити генератор, сонячні панелі, зробити свердловину, не залежати від ліфта та не підніматися на високий поверх після відключення електроенергії -- усе це стало додатковою цінністю.

У зимовий період 2024-2025 років спостерігалося значне зростання попиту на сучасні заміські приватні будинки, що пов'язано з прагненням до автономності. Останні дані від OLX підтверджують, що це явище вже стало загальновизнаним. У першій половині 2026 року інтерес до придбання приватних будинків зріс у більшості регіонів України. Зокрема, у Київській області попит підвищився на 56%, у Черкаській — на 55%, в Одеській — на 53%, а в Закарпатті — на 35%.

Проте, вартість приватних будинків зросла настільки швидко, що влітку 2026 року розпочався певний процес корекції в напрямку зниження. Це стосувалося як оренди, так і продажу нерухомості. У результаті попит почав переміщуватися до сільських осель.

Сільський будинок, як правило, знаходиться на просторій земельній ділянці і не обладнаний усіма комунальними зручностями, які є в місті, такими як централізоване водопостачання, каналізація, опалення та постачання газу. Проте в ньому є вбудована піч, здатна обігріти всю оселю дровами, а також колодязь, що забезпечує постійний доступ до води.

Дуже часто стан таких будинків залишає бажати кращого, адже вони потребують капітального ремонту і вкладення значних грошей в інфраструктуру, а розташування -- у віддаленій сільській місцевості, що не забезпечена ні школами, ні поліклініками, ні навіть інколи продуктовими магазинами.

Нещодавно з'явились оголошення, які пропонують продаж будинків за ціною від 4 до 36 тисяч доларів США. Проте слід бути обережними, адже на перший погляд такі пропозиції виглядають дуже заманливо. Якщо ж детально проаналізувати витрати на їхнє відновлення, можна дійти висновку, що вигідніше буде придбати земельну ділянку в невеликому районному центрі та збудувати новий дім. Крім того, розташування в районному центрі чи маленькому містечку має свої переваги, оскільки тут є вся необхідна інфраструктура: школа, медичні заклади, а іноді навіть лікарня.

Тому правильніше говорити не про загальне подорожчання будинків, а про зміну структури попиту: приватний будинок дедалі частіше розглядають як спосіб отримати більшу автономність і контроль над умовами проживання або як тимчасове помешкання для важкої зими.

Переміщення

Ще одним довгостроковим наслідком війни залишається переміщення людей і бізнесу в безпечніші регіони. Захід України вже кілька років живе із цим додатковим попитом. Компанії продовжують переміщувати частину своєї діяльності, а за ними переїжджають працівники та їхні сім'ї. Це особливо помітно на ринку оренди.

Згідно з інформацією OLX, у березні 2026 року середня вартість оренди однокімнатних квартир в Ужгороді зросла на 26% у порівнянні з березнем 2025 року. Івано-Франківськ зафіксував підвищення на 23%, Львів – на 9%, Тернопіль – на 7%, а Хмельницький – на 10%.

У Львові, наприклад, в червні 2026 року платформа ЛУН ("Лучшая украинская недвижимость") зафіксувала середню оренду однокімнатної квартири на рівні 26,9 тисяч гривень, що є на 44% більше в порівнянні з попереднім роком. Для двокімнатних квартир приріст склав 26%. У Ужгороді попит також залишається на високому рівні, і ЛУН безпосередньо пов'язує його з відносною безпекою цього міста.

Тим часом ринок оренди в Києві також адаптується до змін у попиті. Згідно з інформацією від ЛУН, на початку літа 2026 року оренда однокімнатної квартири в столиці складала приблизно 18 тисяч гривень на місяць. У доларовому еквіваленті середня вартість оренди однокімнатних квартир у липні залишалася на рівні близько 430 доларів.

Таким чином, ринок оренди в Києві продовжує розвиватися, проте його тенденції мають свої особливості в порівнянні з західними містами. У тих регіонах, де процес релокації призводить до значного збільшення попиту на фоні обмеженої пропозиції, підвищення орендних ставок стає більш виразним.

Придбання житла.

На відміну від орендного сегмента, літній сезон 2026 року не приніс очікуваного підйому на ринку нерухомості. Аналіз даних демонструє, що за перші вісім місяців 2026 року кількість угод з продажу квартир у Києві та області зменшилася приблизно на одну третину в порівнянні з аналогічним періодом 2025 року. Однак визначити, чи дійсно зросли реальні ціни на сьогодні, досить нелегко, оскільки ціни на продаж є дуже нестабільними і значною мірою залежать від інтенсивності атак противника на столицю.

Після інтенсивних обстрілів ринок, як правило, практично зупиняється, а згодом поступово відновлює свою активність. До цього додаються сезонні коливання, регіональні відмінності, різновиди нерухомості та, що особливо важливо, нові критерії безпеки об'єктів. Тому проаналізовані угоди показують значні відмінності в цінах у порівнянні з минулим роком і не дають чіткої відповіді на питання: чи дійсно ціни зросли?

Об'єкти, які ще кілька років тому вважалися цілком порівнянними, сьогодні можуть мати різну ринкову привабливість через характеристики, яких раніше взагалі не враховували під час порівняння. Війна не просто зменшила кількість угод. Вона змінила уявлення про те, що саме є цінним у житлі.

Поки питання безпеки залишається ключовим фактором у поведінці населення, ці трансформації, ймовірно, стануть не лише короткочасним явищем, а невід'ємною складовою українського ринку нерухомості.