Чи знизяться ціни на нерухомість у Києві внаслідок проблем з опаленням: аналіз ринкової ситуації.

У рекомендаціях Instagram з'явилося чимало рілсів про виїзд мешканців Києва через обстріли. Стандартний сценарій: "Ми прожили багато років у столиці, але не "вивозимо" обстріли реактивними шахедами та балістичними ракетами, хвилюємося за дитину, вирішили переїхати, поки що тимчасово, а там побачимо".

Географія переміщення людей дуже різноманітна: від "безпечних" міст, таких як Кагарлик та Сквира в Київській області, до Львова, Ужгорода та навіть за кордон, у Польщу. Релоканти залишають свої домівки, як власні, так і орендовані. Це житло з'являється на ринку нерухомості, пропонуючи можливості для продажу або оренди.

Виміряти обсяги виїзду жителів Києва не так просто, оскільки ринок оренди частково функціонує в тіні, а дані про продаж квартир Державна служба статистики надає з істотною затримкою. Зрозуміти ситуацію на ринку можна завдяки аналітичним платформам та професіоналам у сфері нерухомості.

Які зміни відбулися в пропозиції житлових площ на ринку? Яка максимальна знижка доступна для орендарів і покупців? Яка буде вартість житла взимку в умовах відсутності опалення, водопостачання і зруйнованих мостів через Дніпро?

Київ розділився на частини.

Протягом останнього місяця кількість квартир, доступних для оренди в Києві, збільшилася на 27%, згідно з даними порталу Dim.ria. У той же час спостерігається зниження попиту на 12%. Подібні тенденції демонструє також "OLX нерухомість": пропозиція однокімнатних квартир зросла на 20%, тоді як попит зменшився на 20%.

У ЛУНі підрахували, що кількість оголошень про оренду квартир у Києві з 1 серпня до 2 жовтня збільшилася на 66%. Це зростання виглядає не таким значним, якщо подивитися на масштаб ринку. За оцінкою компанії, у Києві щонайменше 1,45 млн квартир, з яких 20,5% орендуються. На початку серпня для оренди були доступні 0,5% квартир. За два місяці додалося ще 0,4% квартир або 5,8 тис. об'єктів.

Згідно з дослідженням OLX, середня вартість оренди однокімнатних квартир знизилася на 3% і наразі складає 16,5 тисячі гривень.

Юрій Піта, виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості, характеризує ситуацію з орендою житла в Києві як незвичну. Вперше в історії на формування цін та попиту впливають розташування будинків у так званих безпечних і небезпечних зонах.

"Я б охарактеризував це як сегментацію ринку. Квартири, які знаходяться в більш безпечних зонах, зберегли свої цінові позиції. Натомість, об'єкти, розташовані поруч з інфраструктурними елементами, а також промисловими та складськими приміщеннями, опинилися в складнішій ситуації. Люди можуть відмовитися орендувати такі квартири навіть безкоштовно через загрозу для безпеки", - зазначає він.

Вартість оренди квартир у Києві за реальними угодами просіла на 15%, каже експерт з продажу нерухомості компанії Park Lane Юрій Жариков. Найбільше подешевшали квартири на високих поверхах та лівому березі.

Безпековий фактор став одним із ключових під час пошуку житла для оренди (66% респондентів обрали цей варіант відповіді) та при ухваленні рішення про переїзд (45% респондентів), ідеться в дослідженні OLX.

"Ми спостерігаємо за внутрішньою міграцією з середини серпня. Люди активно готуються до зимового періоду: змінюють місце проживання та райони в межах столиці або ж переїжджають у більш безпечні регіони. Проте, лише за допомогою оголошень не можливо точно визначити кількість людей, які змінили своє місце проживання, а також причини їхніх рішень," - коментує керівниця "ЛУН статистики" Людмила Кірюхіна.

"Квартир по 100 доларів не буде"

У той час як орендарі в столиці намагаються уникнути районів Лук'янівки, Жулян і ТЕЦ, ті, хто планує переїзд до інших регіонів, звертають увагу на західну частину країни. Статистичні дані ясно ілюструють географічні зміни: найбільше зниження пропозиції відзначено в Івано-Франківській (-33%), Закарпатській (-26%) та Волинській (-20%) областях, повідомляють фахівці з Dim.ria.

У Тернопільській, Рівненській та Львівській областях спостерігається значний дисбаланс між попитом та пропозицією: на одне оголошення припадає від 15 до 18 потенційних орендарів. За інформацією ЛУН, у жовтні кількість оголошень про оренду в Чернівцях зменшилася на дві третини в порівнянні з серпнем, а в Ужгороді та Івано-Франківську — на 60%.

Піта вважає, що до завершення жовтня ситуація з попитом і пропозицією стабілізується. Він впевнений, що Київ залишиться комфортним місцем для життя, якщо протиповітряна оборона зможе перехоплювати більше дронів і ракет.

"У столиці є багато газифікованих будівель, а також тих, які обладнані власними джерелами енергії. Цього року ОСББ та управляючі компанії провели підготовку до зимового сезону значно ефективніше, ніж у попередньому. Більшість житлових будинків забезпечили себе генераторами або зарядними пристроями, щоб забезпечити водопостачання та функціонування ліфтів," - зазначає він.

Експерт вказує на ймовірне зниження попиту на нерухомість у західному регіоні, що пов'язано з аномальним зростанням цін і скороченням кількості охочих до переїзду. "Ми спостерігаємо, що західні міста також стають об'єктом уваги. Нещодавно були обстріли у Львові, Івано-Франківську, Тернополі та Хмельницькому. Орендарі розмірковують: чому я маю залишати Київ, якщо там існує така ж загроза?" - коментує Піта.

На запитання, чи знизиться вартість оренди квартири на Березняках у Києві до 100 дол. на місяць у разі поганого сценарію - тривалої відсутності опалення, води та перебитих мостів через Дніпро, - він відповідає: "Не буде такого".

"Узимку оренда в усі роки була кволою. Не кожен зможе дозволити собі переїзд фінансово, тому люди залишатимуться в Києві. Будуть домовлятися з орендодавцями про знижки 20-30% на зимовий період. Власникам теж вигідно не втрачати орендаря, щоб не платити комунальні платежі", - пояснює експерт.

На ціну оренди впливатимуть поверх та автономність. "Якщо власник витратив 100 тисяч гривень на зарядну станцію, орендар із задоволенням візьме таку квартиру. Орендодавці це розуміють і покращують умови проживання", - каже Піта.

Скільки ж триватиме ця зима?

Ринок нерухомості в Києві переживає складні часи, вважає Жариков, зазначаючи, що ситуація виглядає "дуже-дуже погано", а угод практично не укладається. На його думку, подібні обставини спостерігалися востаннє в період з квітня по червень 2022 року. "Люди не знали, як діяти з майном — продавати чи купувати. Наразі число продавців значно перевищує кількість покупців", — додає він.

Протягом вересня, порівняно з серпнем, кількість оголошень про продаж квартир на вторинному ринку Києва зросла на 56%, за інформацією Dim.ria. Водночас попит залишився стабільним, а ціни підвищилися на величину статистичної похибки.

За даними Жарикова, ціни реальних угод знизилися на 20%, але покупців від цього не більшає. Швидко продати житло не вийде, попереджає Піта: чимало людей, які хочуть купити квартиру в Києві, обрали вичікувальну позицію.

"Споживачі чекають на прихід зими, щоб оцінити, як Київ підготувався до цього сезону. Загроза, пов'язана з швидкісними шахедами, дещо знизилася. Питання безпеки виходить на перший план, поряд із ситуацією в енергетичній інфраструктурі та загальним життям столиці. Тому наразі ми перебуваємо в режимі очікування", - зазначає фахівець.

Якщо столиця не буде належно підготовлена до зимового сезону, власники нерухомості можуть вирішити утриматися від продажу та дочекатися весни, стверджують Жариков і Піта. Це призведе до утворення відкладеного попиту, подібно до того, що спостерігалося минулого року.

"Ми пережили це минулої зими: місто зазнало певного колапсу, на який кияни не були готові. Вода, каналізація і мости залишилися в порядку. Однак ринок зазнав серйозних змін через відключення електроенергії та відсутність опалення. У січні, лютому та на початку березня на ринку панувала тиша, угод було дуже мало. Проте ціни не зазнали суттєвих змін. Навесні ті, хто проявив терпіння, почали продавати, а покупці знову активізувалися," - згадує Піта.

На його думку, максимальна знижка, яку можуть запропонувати продавці, не перевищить 20%, і навіть ця знижка діятиме лише на квартири вищого цінового сегмента - від 100 тисяч доларів. "Квартири, які коштують менше 100 тисяч доларів, завжди будуть популярними, тому знижка на них складе приблизно 10%. Що стосується житла в ціновому діапазоні 50-60 тисяч доларів, то тут знижок немає взагалі, оскільки попит на таке житло дуже високий, зокрема через програму 'єОселя'", - зазначає Піта.

Жариков помічає значний інтерес до житлових будинків, ціна яких коливається від 100 до 400 тисяч доларів, а також до земельних ділянок. Кількість угод у цих сегментах нерухомості значно перевищує попит на квартири.